Immobilienkauf im Ausland

Ob als Ferienhaus für die eigene Familie, als Altersdomizil oder als reine Kapitalanlage: Vermögende beschränken sich bei der Suche nach Immobilien nicht auf den heimischen Markt. Im Interview schildert der Spanien- und Frankreich-Experte Jürgen Eisele von der LBS Landesbausparkasse Südwest, was beim Immobilienkauf im Ausland zu beachten ist.

Gehen wir von folgendem Szenario aus: Eine Familie zieht es immer wieder an die Costa Brava. Dort hat sie sich im vergangenen Urlaub in eine tolle Immobilie in erster Reihe direkt am Mittelmeer verliebt. Bei dem Objekt handelt es sich um zwei Häuser, die durch einen Pool miteinander verbunden sind. Die Familie möchte die Immobilie gerne als Feriendomizil kaufen.

Herr Eisele, wie geht die Familie am besten vor, um diese Immobile zu erwerben?

Zunächst wie auch beim Interesse an einer Immobilie in Deutschland: Sie muss die Eigentumsrechte anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs prüfen. Außerdem sollte sie sich den notariell beglaubigten Kaufvertrag des Verkäufers oder der Verkäuferin sowie den Energieausweis und die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorlegen lassen. Letztere gibt es nur in Spanien. Sie wird meistens vom gleichen Architekten beziehungsweise von der gleichen Architektin erstellt wie der Energieausweis. Zudem sollte die Familie prüfen, ob die Immobilie in irgendeiner Form belastet ist oder Steuerschulden bestehen.

In Spanien ist es darüber hinaus sinnvoll, eine Katasterbescheinigung anzufordern. So kann einfach überprüft werden, ob die Objekt- und Flächenangaben mit denen des Grundbuchauszugs übereinstimmen. Das ist leider nicht immer der Fall.

Noch eine spanische Besonderheit: Da das Objekt in unmittelbarer Nähe zum Meer liegt, muss die Familie zweifelsfrei feststellen, dass keine Verstöße gegen das spanische Küstenschutzgesetz vorliegen. Gleichzeitig sollte sie auch beim Natur- und Landwirtschaftsschutz und der Militärbehörde nachfragen, ob es Erwerbsbeschränkungen gibt.

Sagen wir, es ist alles in Ordnung. Die Papiere liegen vor, mögliche Beschränkungen sind geprüft. Geht es jetzt direkt zum Notar oder zur Notarin?

Ja, das ist möglich. Üblich ist es allerdings, zunächst einen privatschriftlichen Kaufvertrag abzuschließen und eine Anzahlung zu tätigen. Die spätere notarielle Beurkundung wird in diesem vereinbart.

Doch Achtung: Schon dieser Vertrag ist bindend. Wer eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte deshalb schon vorher regeln, wer welche Kosten und Steuern übernimmt. Zudem sollten Sie den Abschluss eines derartigen Vertrages erst nach Prüfung aller wichtigen Fragen zum Objekt (siehe oben) und nach Sicherstellung der gegebenenfalls erforderlichen Finanzierung vornehmen.

Gibt es vor Ort Expertinnen oder Experten, die beim Kauf unterstützen können?

In Ferienregionen wie der Costa Brava gibt es mehrsprachige und auch deutschsprachige Maklerinnen und Makler, die sich auf ein internationales Publikum spezialisiert haben. Diese sind der Kundschaft natürlich dabei behilflich, alle wichtigen Unterlagen zu beschaffen.

Auch deutschsprachige Anwälte oder Anwältinnen können weiterhelfen. Diese unterstützen Sie zudem in Melde- und Steuerfragen. Sie informieren auch über eine mögliche Nutzung der Immobilie als Altersdomizil und – mit Blick in die Zukunft – über Unterschiede im Schenkungs- und Erbschaftsrecht.

Sehen Sie eine Immobilie in Spanien als sinnvolle Kapitalanlage? Gerade auch in Bezug auf die Vermietung?

Vor einigen Jahren war der spanische Immobilienmarkt am Boden. Derzeit haben wir den Eindruck, dass es bergauf geht. Wir unterstützen ungefähr 50 bis 60 Finanzierungen im Jahr, mit Sicherstellung vor Ort am Objekt in Spanien. Tendenz steigend.

Als Kapitalanlage würde ich eher eine Immobilie erwerben, die (auch) an Ferientouristen vermietet wird: also auf Mallorca, in den Küstenregionen, also auch der Costa Brava.

Das gängige Modell unserer Kundschaft sieht dabei so aus: Sie kaufen eine Finca, die sie selbst nutzen und immer dann vermieten, wenn sie nicht da sind. Das läuft erfahrungsgemäß gut.

Für eine dauerhafte Vermietung empfehlen sich eher Barcelona und Madrid. Viele Kundinnen und Kunden tendieren aber klar nach Frankreich. Als Kapitalanlage favorisieren sie Paris, Paris, Paris.

Wie ist es mit der Finanzierung?

Wir als LBS Südwest sind auf Spanien, Frankreich und Portugal spezialisiert. Kredite vergeben wir als Vorfinanzierungskredite und nicht als klassische Hypothekendarlehn. Das heißt: Sie schließen parallel zum Kredit einen Bausparvertrag ab. Dieser beläuft sich auf dieselbe Höhe wie der Vorfinanzierungskredit. Gerade für Vermietung und Verpachtung ist das ein attraktives Modell.