Forward-Darlehen

In einigen Jahren endet die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung, doch voraussichtlich bleibt eine Restschuld? Dann kann ein Forward-Darlehen – auch Forward-Kredit genannt – die Lösung sein. Das Finanzierungsmodell ermöglicht es Ihnen, bereits heute die Konditionen für die Tilgung Ihrer Restschuld zu sichern und sich so bestens auf künftige Ratenzahlungen einzustellen. Es ist sozusagen vorausschauend und sichert Sie somit gegen Zinsänderungen ab. So bleiben Sie unabhängig von Zinsschwankungen.

So funktioniert das Forward-Darlehen

Der Forward-Kredit dient häufig der Anschlussfinanzierung, wird aber bis zu 60 Monate, also fünf Jahre im Voraus abgeschlossen – je nachdem, wann Sie das neue Darlehen brauchen. Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrags und dem tatsächlichen Beginn der Laufzeit ist die „Forward-Periode“. Während dieser zahlen Sie weder Zinsen noch tilgen Sie. Für diese „Vorratshaltung“, also die Zinssicherheit des Darlehens in der Forward-Phase, wird ein geringer Aufschlag berechnet. Je nach Vorlaufzeit liegt der Forward-Aufschlag aktuell bei maximal 0,03 Prozent pro Monat.

Der Forward-Kredit hat den Vorteil, dass Sie sich für den Fall steigender Zinsen einen aktuellen, günstigen Zinssatz sichern können. Die Auszahlung erfolgt zum vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft, um die Restschuld aus dem jetzigen Darlehen abzulösen. Auch wenn in der Zwischenzeit die Zinsen steigen – der vereinbarte Zinssatz bleibt bestehen. Für absolute Planungssicherheit!

Sprechen Sie mit Ihrem Sparkassen-Berater oder Ihrer -Beraterin über Ihre aktuelle Finanzierung, um zu analysieren, welches Angebot für Sie finanziell am günstigsten ist.

Rechenbeispiel: Forward-Darlehen vs. gewöhnliche Anschlussfinanzierung

Angenommen, die Zinsbindung Ihrer aktuellen Baufinanzierung läuft im Oktober 2028 aus. Es bleibt voraussichtlich eine Restschuld von 100.000 Euro. Aktuell schreiben wir in unserem Beispiel August 2024 und der Forward-Kredit bei einer Zinsbindung von 10 Jahren kann zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent effektivem Jahreszins abgeschlossen werden.

Bei der Zinsprognose für eine herkömmliche Anschlussfinanzierung im Oktober 2028 gehen wir von gestiegenen Zinsen von 4,5 Prozent effektivem Jahreszins aus – bei gleicher Zinsbindungsfrist. Wir nehmen an, Sie möchten gern innerhalb von maximal 9 Jahren volltilgen, sodass am Ende der Zinsbindung diesmal keine Restschuld bleibt. Aus Gründen der Vergleichbarkeit tilgen Sie in beiden Fällen gleich hoch: mit 10 Prozent.

Die Tabelle zeigt: Aufgrund der steigenden Zinssätze sparen Sie 3.540 Euro, wenn Sie sich in unserer Beispielsituation für das günstige Forward-Darlehen entscheiden. Ein Forward-Kredit lohnt sich besonders, wenn die Zinsen auf einem aktuell niedrigen Niveau sind und künftig merklich steigen. Im ungünstigsten Fall kann ein Forward-Darlehen für Sie aber auch nachteilig sein, wenn sich die Zinsen am Markt nicht so entwickeln, wie Sie es erwartet haben. Denn normalerweise sind Sie verpflichtet, das Darlehen abzunehmen. Sollten Sie den Forward-Kredit aus triftigen Gründen kündigen können, müssen Sie in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen.

Die Entwicklung der Zinsen bei der Baufinanzierung

Derzeit liegen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen mit 10 Jahren Sollzinsbindung bei etwa 3,50 Prozent pro Jahr (Stand April 2024), und damit deutlich niedriger als noch zum Jahresende 2023. Der Markt bewegt sich seitwärts und in den nächsten Monaten ist wohl nicht mit einem starken Anstieg zu rechnen. Wie aber entwickeln sich die Zinsen in den kommenden Jahren?

Eine genaue Vorhersage gestaltet sich schwierig, da diese von zahlreichen, miteinander interagierenden Faktoren wie Inflation, wirtschaftlicher Entwicklung sowie globalen politischen Ereignissen abhängt. Die Erfahrung der unerwartet starken Zinssteigerungen in den beiden vergangenen Jahren zeigt, wie unvorhersehbar und fehleranfällig eine Prognose sein kann.

Sie rechnen mit höheren Zinsen zum Ende Ihrer Zinsbindung? Dann kann sich ein Forward-Darlehen lohnen. Und auch ohne Zinsanstieg sichert Ihnen der Forward-Kredit eine langfristige finanzielle Planungssicherheit.

Voraussetzungen für den Abschluss eines Forward-Darlehens

Grundsätzlich gelten für eine Anschlussfinanzierung dieselben Voraussetzungen wie für den Abschluss der ursprünglichen Baufinanzierung. Weil die Kreditsumme nun in der Regel wesentlich geringer ist, ist jedoch auch die Kreditvergabe meist einfacher. So müssen Sie nicht immer zusätzliches Eigenkapital einbringen. Die wesentlichen Voraussetzungen sind:

• eine gute Bonität
• ein sicheres Einkommen in ausreichender Höhe
• Eintrag einer Grundschuld auf die Immobilie