Schleifen der Fugen, Montage von Gipsfaserplatten vor einer Innendämmung mit Holzfaserplatten und OSB-Platten als Dampfbremse

So oft muss ein Haus saniert werden

Sanierungsbedarf
Nichts hält ewig, auch nicht die Teile eines Hauses oder einer Wohnung. Doch wann genau sollten Sie beispielsweise die Heizung austauschen? Wir erklären, welchen Sanierungsbedarf es bei Wohngebäuden gibt. Denn wer notwendige Reparaturen rechtzeitig durchführt, schützt seine Investition und wohnt länger sicher und behaglich.

Ein in Deutschland geborener Mensch hat eine durchschnittliche Lebenserwartung von knapp 80 Jahren. Eine Galapagos-Schildkröte kann über 170 Jahre alt werden. Aber wie lange hält eigentlich ein Haus? Für Immobilienkäuferinnen und -besitzer ist dies eine wichtige Frage, da die Lebensdauer von Dachziegeln, Böden oder Heizkörpern bestimmt, wann und wie oft – mitunter kostspielig – saniert werden muss. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Bauteile wann überprüft und möglicherweise ersetzt werden sollten. So können Sie verhindern, dass aus kleinen Problemen langfristig große werden.

Das Wichtigste in Kürze:

Die Lebensspanne von Wohngebäuden

Für viele ist eine Immobilie ein Stück Heimat, ein Ort der Selbstverwirklichung, an dem sie lachen, weinen, lieben und wachsen. Für manche ist sie schlicht eine Kapitalanlage. Aber immer ist sie: die Summe ihrer Teile. Die Materialien, aus denen sie besteht, altern und verschleißen naturgemäß über die Jahre. Wenn Sie bereits Hausbesitzerin oder Hauseigentümer sind oder sich auf den Bau oder Kauf vorbereiten, sollten Sie bedenken, wie oft Sie mit Renovierungsarbeiten rechnen müssen.

Die Lebensdauer eines Wohngebäudes hängt stark davon ab, wie es gebaut wurde und welche Materialien verwendet wurden. Hochwertige Materialien halten üblicherweise länger. Sie widerstehen Feuchtigkeit, Temperaturschwankungen und physischer Beanspruchung besser. Minderwertige Materialien können schneller abnutzen und müssen früher ersetzt oder repariert werden.

Auch wie intensiv das Haus genutzt wird und welchen Umweltfaktoren es ausgesetzt ist, spielt eine Rolle. In Gebieten mit extremen Wetterbedingungen wie starker UV-Strahlung, Salzluft in Küstennähe oder hoher Feuchtigkeit, kann schneller Verschleiß entstehen. Auch städtische Umgebungen mit viel Luftverschmutzung können Materialien schneller altern lassen. Regelmäßige Wartung kann zu einer höheren Lebensdauer dieser Hauskomponenten beitragen.

Planen Sie die Instandsetzung ein

Grundsätzlich gilt, dass Sie es fest finanziell einplanen sollten, regelmäßig zu renovieren und zu modernisieren – zum Beispiel über eine regelmäßige Instandhaltungsrücklage. Das hat nicht nur ästhetische Gründe. Klar, eine neue Fassade macht ebenso etwas her wie ein neu gestalteter Eingangsbereich. Aber eine Instandsetzung wirkt sich vor allem auf den Wert und die Bewohnbarkeit aus – und damit auf Ihren Komfort und Ihren Geldbeutel.

Es lohnt sich nicht nur bei einem Altbau, die Sanierungskosten mitzuplanen, gerade wenn für Sie die Immobilie auch eine Altersvorsorge ist. Beim Renteneintritt kommt es oft vor, dass die Immobilie rund 40 Jahre alt ist. Wurde es versäumt, verschlissene Bauteile und Installationen zu erneuern, können gerade zu dieser Zeit große Renovierungskosten auf Eigentümerinnen und Eigentümer zukommen – zu einem ungünstigen Zeitpunkt, weil die Einnahmen geringer werden.

So berechnen Sie Ihre Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Art Notgroschen. Sie schützt Sie als Eigentümerin und Eigentümer vor unerwarteten finanziellen Belastungen. Es gibt dafür keine gesetzliche Verpflichtung oder eine Vorgabe zur genauen Höhe, jedoch Empfehlungen von Branchenverbänden:

  • Die jährliche Rücklage sollte etwa 1 bis 1,5 Prozent der ursprünglichen Bau- und Anschaffungskosten der Immobilie betragen, verteilt auf die Quadratmeterzahl der Wohnfläche.
  • Manche Verbände vereinfachen die Rechnung auf mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Aber: Ältere Gebäude benötigen tendenziell höhere Rücklagen, da die Wahrscheinlichkeit von notwendigen Sanierungen steigt. Für Gebäude, die älter als 22 Jahre sind, wird beispielsweise eine höhere Rücklage empfohlen als für neuere. Und wenn Ihnen bereits heute bekannt ist, dass in den nächsten Jahren größere Sanierungsprojekte anstehen, wie etwa ein Dach- oder Heizungsaustausch, sollten Sie Ihre Rücklage entsprechend anpassen.


So lange halten die Bauteile

Im Vergleich zu früheren Jahrzehnten wird heute nachhaltig und vorausschauend gebaut. Zum einen sind die Materialien qualitativ besser geworden. Zum anderen ist bei Hausbauern in den vergangenen Jahren ein stärkeres Bewusstsein für Nachhaltigkeit entstanden. Trotz der durchschnittlich längeren Lebensdauer gibt es aber immer noch große Unterschiede bei der Qualität von verarbeiteten Materialien, die sich auf die Haltbarkeit auswirken.

Die folgenden Angaben für durchschnittliche Sanierungszeiträume können daher nur ungefähr sein.¹ Die Werte vermitteln dennoch gute Anhaltspunkte, wann Sie den Zustand des betreffenden Teils überprüfen sollten:

¹Zu den Empfehlungen für die Sanierungszeiträume haben beigetragen: KfW, Energie-Effizienz-Experten, Das Haus, Dena, verbraucherzentrale.de, daemmen-und-sanieren.de.

Ihr Haus oder Ihre Wohnung kann einen dringenden Sanierungsbedarf aber auch jenseits der üblichen Sanierungsintervalle signalisieren. Achten Sie auf:

So viel kostet Ihre Sanierung

Wie viel Geld Sie in eine Maßnahme oder mehrere investieren müssen, ist vor allem vom Umfang und der Qualität der verwendeten Materialien anhängig. Holen Sie sich immer mehrere Kostenvoranschläge von lokalen Fachbetrieben ein und prüfen Sie vorhandene Fördermöglichkeiten für Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen. Unserer Infografik können Sie typische Sanierungsprojekte mit Richtwerten als erste Orientierung entnehmen:

Die energetische Sanierung

Bei jeder Immobilie ist eine Sanierung irgendwann unumgänglich, um strukturelle Probleme zu beheben. Doch genauso wichtig ist eine rechtzeitige Modernisierung Ihres Zuhauses: Sie steigert nicht nur den Wohnkomfort, sondern erhöht auch den Wert. Mit folgenden Maßnahmen zur Modernisierung bringen Sie Ihr Gebäude oder Ihre Wohnung nicht nur wieder in Schuss, sondern machen sie auch effizient im Energieverbrauch:

Energetische Sanierung
Modernisierungsrechner

Eine energetische Sanierung verbessert den Wohnkomfort und steigert den Wert Ihrer Immobilie. Unser Modernisierungsrechner hilft Ihnen, alle Kosten und Maßnahmen im Blick zu behalten und einen umfassenden Plan zu erstellen – mit Details zu Energiebedarf, geeigneten Maßnahmen, staatlichen Förderungen und möglichen Einsparungen.

Von Förderungen profitieren

Wenn Sie Teile Ihres Heims oder Ihrer Wohnung sanieren wollen, können Sie unter Umständen von staatlicher Förderung in Form von Zuschüssen und günstigen Krediten der Förderbank KfW und dem BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) profitieren. Diese Programme bieten unter anderem Zuschüsse oder günstige Darlehen für Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungserneuerung:

KfW-Förderkredite 2024

BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261) für energetische Sanierungen

Zur Webseite der KfW 

Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude (358, 359)

Zur Website der KfW 

Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458)

Zur Website der KfW 

Erneuerbare Energien – Standard (270)

Zur Website der KfW 

Förderprogramm „Jung kauft Alt“

Weitere Informationen zu den Fördermöglichkeiten und -bedingungen finden Sie in unserem Fördermittel-Check, bei der LBS   und der KfW .

BAFA-Förderungen 2024

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Effizienz-Einzelmaßnahmen (BEG EM), darunter:

Die Förderungen können erheblich dazu beitragen, die Kosten für Ihre Sanierungsprojekte zu senken und gleichzeitig die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit des Wohngebäudes zu verbessern. Zusätzliche Ergänzungskredite können Sie über Ihre Sparkasse beantragen.

Sanieren und modernisieren Sie Ihre Immobilie – mit der passenden Finanzierung.

Wir beraten Sie gern. Erreichen Sie hier Ihre Sparkasse vor Ort.
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Regelmäßige Immobilienchecks und frühzeitige Sanierung zahlen sich aus

Achten Sie rechtzeitig auf sich ankündigende Sanierungsbedürfnisse Ihres Wohngebäudes! Eine gut gepflegte und regelmäßig modernisierte Immobilie bietet nicht nur einen erhöhten Wohnkomfort, sondern steigert auch den Marktwert. Eine gute Kenntnis der üblichen Sanierungszeiträume ermöglicht es Ihnen, notwendige Renovierungen zu planen, bevor größere Schäden entstehen. Zudem können Sie durch moderne Sanierungsarbeiten den Energieverbrauch stark reduzieren, was sowohl die Umwelt als auch Ihren Geldbeutel langfristig schont.

Häufige Fragen

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Wann muss ein Haus saniert werden?

Ein Wohngebäude muss saniert werden, wenn Anzeichen darauf hindeuten, dass Teile der Bausubstanz oder der technischen Anlagen abgenutzt sind oder nicht mehr den aktuellen Standards entsprechen. Steigende Energiekosten oder gesetzliche Vorgaben zur Energieeinsparung können Sanierungen notwendig machen. Die Dämmung der Außenwände sowie der Austausch alter Heizungssysteme durch effizientere Technologien sind typische Maßnahmen. Sichtbare Schäden wie Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung sind klare Indikatoren für notwendige Sanierungsarbeiten.

Eine Kernsanierung  wird nötig, wenn ein Gebäude gravierende Mängel aufweist, die dessen Substanz betreffen, oder wenn eine umfangreiche Modernisierung ansteht – wie die Erneuerung der Haustechnik, umfassende Dämmarbeiten zur Steigerung der Energieeffizienz, die Beseitigung gesundheitsschädlicher Baustoffe wie Asbest  oder tiefgreifende Änderungen der Raumaufteilung. Diese Eingriffe sind meist kostenintensiv, ermöglichen es jedoch, das Gebäude grundlegend zu erneuern und den heutigen Standards anzupassen. Sie sollten immer von Fachleuten geplant und durchgeführt werden.


Die Notwendigkeit einer Renovierung hängt vom Zustand und der Nutzung der jeweiligen Räumlichkeiten ab. Allgemeine Empfehlungen sehen so aus: - Wände und Decken sollten etwa alle 5 bis 10 Jahre gestrichen oder tapeziert werden, abhängig von der Abnutzung.

- Parkettböden können bei Bedarf abgeschliffen und neu versiegelt werden, was etwa alle 10 bis 15 Jahre sinnvoll sein kann. Teppichböden sollten je nach Verschleiß und Hygienebedingungen etwa alle 10 Jahre ausgetauscht werden.

- Holzfenster und -türen sollten etwa alle 5 Jahre neu gestrichen werden. Der Austausch kann je nach Material und Zustand nach 20 bis 30 Jahren erforderlich sein.

- Die Außenfassade sollte etwa alle 10 bis 20 Jahre neu gestrichen oder verputzt werden, um Schäden durch Witterungseinflüsse zu vermeiden.

Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Anforderungen, die eine Renovierung nach einer bestimmten Zeitspanne vorschreibt. Die Notwendigkeit einer Renovierung richtet sich eher nach dem Zustand der Wohnung und den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag, wenn es sich um eine Mietwohnung handelt.

In Eigentumswohnungen entscheiden die Eigentümerinnen und Eigentümer selbst, wann und wie oft sie renovieren. Sie sollten regelmäßige Inspektionen durchführen, um den Renovierungsbedarf rechtzeitig zu erkennen und zu planen. Dadurch vermeidet man größere Schäden und erhält den Wert und die Funktionalität der Immobilie.

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