Die Grundsteuer wird vom Finanzamt neu berechnet.
Mitunter lohnt es sich, gegen bereits verschickte Steuerbescheide Einspruch zu erheben.
Alle Bundesländer haben Informationsportale eingerichtet.
Seit Anfang 2025 an darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Frist gesetzt, weil die bisherigen Berechnungen auf veralteten Werten von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland beruhen, was zu ungerechter Besteuerung geführt hat.
Für die neue Berechnung der Steuersätze mussten die Eigentümerinnen und Eigentümer von 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien bereits bis Ende Januar 2023 zahlreiche Daten an die Finanzämter übermitteln (in Bayern war das bis Ende April 2023 möglich). 94 Prozent haben die Grundsteuererklärung bisher abgegeben (Stand: Januar 2024). Der Nachrichtenagentur dpa zufolge fehlen aber immer noch mehr als eine Million Grundsteuererklärungen von den Eigentümern.
Wer die Daten zu spät einreicht, riskiert Verspätungszuschläge und Geldstrafen bis zu 25.000 Euro. Für Immobilien, für die auch nach einer Mahnung keine Daten übermittelt wurden, nehmen die Finanzämter eine Schätzung vor. Die fällt in der Regel zu Ungunsten der Eigentümer und Eigentümerinnen aus.
Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Die jährliche Steuer auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden können Vermieter und Vermieterinnen über die Nebenkostenabrechnung auch auf Mietende umlegen.
Bis Mitte Dezember 2024 wurden fast 24 Millionen Steuerbescheide ausgestellt. Demzufolge warten noch etwa zwei Drittel der Eigentümer und Eigentümerinnen auf ihre Grundsteuerbescheide. Viele Städte und Gemeinden haben mit dem Versand der Grundsteuerbescheide auch erst im Januar 2025 begonnen.
Die Grundsteuerreform hat in einigen Fällen zu drastischen Erhöhungen geführt:
Nun zeigt allerdings ein Rechtsgutachten, dass die neue Regelung ebenfalls nicht verfassungskonform sein könnte. Zu diesem Schluss kommt Gregor Kirchhof, der Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht an der Universität Augsburg ist. Im Auftrag des „Bunds der Steuerzahler Deutschland“ und des Immobilieneigentümerverbands „Haus & Grund Deutschland“ hat Kirchhof sich die Grundsteuerreform näher angeschaut. Sein Fazit: Er hält das Gesetz für verfassungswidrig.
Insgesamt nennt das Gutachten zehn Kritikpunkte. Im Mittelpunkt stehen dabei die Bodenrichtwerte. Diese seien nicht vergleichbar und enthielten Lücken. Sie werden unter anderem nach zurückliegenden Verkäufen ermittelt. Wenn aber in einem Gebiet zu wenige Daten vorliegen, werden solche aus früheren Jahren oder aus vergleichbaren Gebieten herangezogen. Wenn mancherorts ältere Werte genutzt würden, könnte aber der Gleichheitsgrundsatz verletzt sein.
Problematisch sei auch, dass die Grundsteuer komplizierter würde statt einfacher. Außerdem sei die Grundsteuer in einigen Ländern deutlich höher als in anderen, was zu einer ungleichen Steuerbelastung führe. Eine Rechtslücke könne bestehen, da die meisten Grundlagen-Bescheide schon verschickt und bestandskräftig seien, die tatsächliche Höhe aber erst feststehe, wenn die Gemeinden ihre Hebesätze festlegten. Kirchhof kritisiert, dass die öffentliche Hand von den Steuerpflichtigen Daten verlange, über die sie bereits verfüge.
Die beiden Verbände, die das Gutachten beauftragt hatten, nutzen dieses nun, um gegen das sogenannten Bundesmodell Musterklagen einzureichen. Das Bundesmodell gilt in 11 Bundesländern: Berlin, Bremen, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. In 5 dieser Bundesländer planen die Verbände Musterklagen: Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen.
Auch in Baden-Württemberg, das zwar nicht das Bundesmodell nutze, aber den Bodenrichtwert miteinbeziehe, klagt der dortige Landesverband. Dessen Geschäftsführer Eike Möller sagte der Stuttgarter Zeitung , die ungeprüfte Verwendung von Bodenrichtwerten sei nicht geeignet, um zu konsistenten Bewertungen von Grundstücken im Zuge der Grundsteuer zu kommen.
Sollte eine Verfassungsklage eingereicht und auch zugelassen werden, würden Bescheide nur noch unter Vorbehalt ausgestellt. Da dies noch nicht der Fall sei, sollten sich Steuerzahlende durch einen generellen Einspruch absichern, so Kai H. Warnecke, der Präsident von „Haus & Grund“. Würde das aktuelle Grundsteuergesetz für verfassungswidrig erklärt, wäre das Urteil auch für alle Bescheide bindend – unabhängig davon, ob der einzelne Eigentümer Einspruch beim Finanzamt eingelegt hat.
Einspruch können Sie gegen den Bescheid beim ersten Mal kostenlos einreichen. Beachten Sie aber die Frist: Innerhalb eines Monats nach Ausstellung des Bescheides, muss der Einspruch eingegangen sein. Musterschreiben (Haus & Grund beziehungsweise Bund der Steuerzahler ) finden Sie im Internet. Lehnt das Finanzamt den Einspruch ab, müsste der Eigentümer oder die Eigentümerin vor dem Finanzgericht klagen.
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien mussten verschiedene Angaben bereitstellen und eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen. Dafür gelten je nach Bundesland andere Regeln und Daten, denn jedes Land konnte sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer beschließen:
Am einfachsten haben es die Eigentümerinnen und Eigentümer in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Wie groß das Gebäude darauf ist und welchen Wert es hat, spielt keine Rolle Folgende Daten müssen erhoben werden:
Etwas arbeitsintensiver sind die jeweiligen Flächenmodelle in Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hamburg (Wohnlagenmodell). Dafür benötigen die Finanzämter:
In den übrigen elf Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern) ist der Berechnungsaufwand am größten. Das vom Bund vorgeschlagene Modell, daher auch Bundesmodell genannt, soll Boden- und Gebäudewerte möglichst genau abbilden:
Die Grundsteuer wird in vier Schritten ermittelt. Auf Grundstücke mit Wohnbebauung wird sie jährlich erhoben.
Legt das Finanzamt beispielsweise für eine Wohnimmobilie 100.000 Euro fest, gilt dieser Betrag als Grundlage für die Berechnung. Ist die Steuermesszahl mit 0,031 Prozent angesetzt, werden die 100.000 mit 0,00031 multipliziert (das entspricht dem Dezimalwert von 0,031 Prozent). Das Ergebnis: Ein Steuermessbetrag von 31. Diese 31 wird mit dem Hebesatz der Gemeinde, beispielsweise 400 Prozent, multipliziert. Die Grundsteuer beträgt 31 x 4 = 124 Euro.
Die wenigsten Menschen dürften bereits über die erforderlichen Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registriernummer“ des Anwesens.
Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Bodenrichtwertinformationssystem „Boris“ .
Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilieneigentümerinnen oder -eigentümer lediglich Ort und Straße eingeben bzw. ihr Grundstück auf einer Online-Landkarte anklicken. Dann erfahren sie – meist kostenlos – die Quadratmeterpreise.
Die Größe der Wohnfläche findet sich meist in Bauplänen, Kaufverträgen oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.
Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser vermessen werden. Es gibt professionelle Vermessungstechniker, die dies für einige hundert Euro übernehmen. Wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer diese Aufgabe selbst übernimmt, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen.
Keller-, Abstell- und Waschräume sind in der Regel nicht mitzuzählen. Räume mit Dachschrägen, niedriger Deckenhöhe und ein Schwimmbad zählen in der Regel hälftig, ein Balkon oder eine Terrasse zu einem Viertel.
Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn sie erhöhen den Wert – und damit die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.
Einige Länder wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt – die sogenannte Grundsteuer C –, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut, aber baureif, dürfen die Kommunen eine höhere Grundsteuer festlegen.
Die Grundsteuer besteuert den Besitz und die Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt die Grundsteuer regelmäßig an. Bei der Berechnung der Grundsteuer sind die relevanten Werte von zahlreichen Faktoren abhängig: Unter anderem davon, ob sich das Grundstück in den neuen oder alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt. Das bisherige Modell der Grundsteuer basiert auf dem Einheitswert,
Diese Unterschiede führten zu Ungleichbehandlungen, was einer der Gründe für die Grundsteuerreform war.
Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 entschieden, dass die bislang geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Richter begründen ihr Urteil damit, dass die zugrunde gelegten Einheitswerte völlig veraltet seien und damit gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstießen. Daraufhin mussten rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.
Seit 1. Januar 2025 wird die reformierte Grundsteuer
angewandt. Ende 2019 wurde deshalb auf Bundesebene das Grundsteuerreformgesetz
(GrStRefG) verabschiedet. Die Umsetzung des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei
den Bundesländern und Kommunen.
Die Gesetzesänderung sieht vor, dass die Grundsteuer
wertabhängig bleibt. Es gibt eine Klausel, die den Bundesländern erlaubt,
eigene Regeln für die Berechnung der Grundsteuer aufzustellen. Bundesweit
gerechnet soll die Reform für die Kommunen in Summe einnahmenneutral ausfallen
- das heißt, die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen sich durch die
Neuregelung nicht erhöhen. Für einige Grundstückseigentümerinnen und
Grundstückseigentümer kann das im Einzelnen höhere Steuern bedeuten, für andere
dann entsprechend weniger.
Nach der Reform berechnet sich die Grundsteuer anhand des „Grundsteuerwerts“ wie bislang:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
Ein Hebesatz ist ein Faktor, den die Gemeinde festlegt und
der dazu dient, die tatsächliche Höhe einer Steuerschuld zu bestimmen.
Hebesätze werden auf die Realsteuern (Gewerbesteuer, Grundsteuer) angewandt.
Sie werden in Prozent angegeben. Der Steuermessbetrag wird mit bindender
Wirkung für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt.
Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 350 Prozent, wird der Steuermessbetrag mit
dem Faktor 3,5 multipliziert.
Den Wert ermittelt das zuständige Finanzamt auf Grundlage
der Grundsteuererklärung, die Eigentümerinnen und Eigentümer abgeben müssen.
Die Regelung betrifft auch unbebaute Grundstücke, für die die Abgabe ebenfalls
fällig wird. Das Verfahren, um die Höhe der Steuer zu berechnen, unterscheidet
sich von Land zu Land.
Die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer ändern sich nicht. Allerdings müssen viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer ab 2022 mehr Grundsteuer zahlen. Der Grund: Viele Gemeinden erhöhen die Hebesätze für die Grundsteuer . Das hat nichts mit der Reform zu tun, sondern sind lokale Beschlüsse der Gemeinden. In vielen Kommunen steigt die Grundsteuer sogar zweistellig.die
Es ist möglich, dass die Grundsteuer in Innenstadtlagen teurer wird, weil das Bundesmodell stärker auf wertabhängige Faktoren wie den Bodenrichtwert und die Wohnfläche setzt. Diese Werte sind in städtischen Gebieten oft deutlich höher als in ländlichen Regionen.
Auf dem Land könnte die Grundsteuer niedriger ausfallen, da dort die Bodenrichtwerte und Immobilienwerte dort in der Regel geringer sind.
Hinweis: In Bundesländern, die von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben (z. B. Bayern mit dem Flächenmodell), hängt die Grundsteuer nicht direkt von den Immobilienwerten ab. Hier könnte die Änderung weniger spürbar sein, unabhängig von der Lage.
Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen und
die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „einnahmenneutral“
bleiben. Das bedeutet, dass die jährlichen Steuereinnahmen der Kommunen dadurch
insgesamt nicht steigen werden. Im Einzelfall können die Steuerlasten für
Eigentümer und Eigentümerinnen jedoch je nach Region, Lage und Immobilie steigen
oder sinken.
Die Grundsteuer sollte unter anderem gerechter werden. Der
Steuerrechtsexperte Gregor Kirchhof argumentiert aber, dass die neue
Grundsteuer-Berechnung in einigen Bundesländern verfassungswidrig sei. Er
kritisiert, wie die Bodenrichtwerte zur Berechnung eingesetzt werden. Seiner
Ansicht nach sind die Bodenrichtwerte nicht vergleichbar, auch würden viele
Faktoren wie Baumängel, Altlasten oder Denkmalschutz bei der
Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt. Das betrifft all jene Bundesländer,
die das vom Bund empfohlene Berechnungsmodell nutzen, sowie Baden-Württemberg.
Der „Bund der Steuerzahler“ und der Eigentümerverband „Haus & Grund“ gehen daher
gegen die Regelung vor und unterstützen Musterklagen.
Wenn Sie den Grundsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt erhalten haben, bleibt Ihnen ein Monat Zeit für einen Einspruch. Dabei können Sie beispielsweise fehlerhafte Daten und Informationen bemängeln, die beim Berechnen verwendet wurden. Wenn Sie Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes an sich haben, können Sie auch das als Grund anführen. Musterschreiben finden Sie im Internet. Der erste Einspruch ist kostenfrei. Sollte das Finanzamt Ihren Einspruch ablehnen, bleibt Ihnen eine Klage vor dem Finanzgericht.
Hinweis: Auch wenn Sie Einspruch einlegen, müssen Sie die im Bescheid festgesetzte Grundsteuer zunächst bezahlen. Sollte der Einspruch erfolgreich sein, wird Ihnen die zu viel gezahlte Steuer rückerstattet.
Die Gemeinden setzen ihre Hebesätze selbst fest. Der Hebesatz ist einer der Faktoren, die die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer bestimmen. Dabei unterscheiden die Kommunen in der Regel zwischen zwei Hebesätzen:
Stand: 29.01.2025
