Aufgrund des Zinsanstiegs und der anhaltenden
Inflation zeigt sich auf dem Immobilienmarkt eine Trendumkehr: Die Preise sinken
und die Nachfrage geht zurück.
Immobilien in den Städten haben stärkere Preisrückgänge als auf dem Land.
Trotz der Entwicklungen: An der Spitze gebrauchter Einfamilienhäuser steht nach wie vor München, gefolgt von Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf.
Solch einen Preiseinbruch gab es seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr: Stiegen im Jahr 2022 noch die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in Deutschland, so sagen Experten jetzt einen Preisrückgang um 6,6 Prozent vorher. Zu diesem Ergebnis kommt der LBS-Immobilienpreisspiegel, eine aktuelle Umfrage unter 581 Immobilienexpertinnen und -experten der Sparkassen und Landesbausparkassen.
Kaum war Ende 2022 vorsichtig von Stagnation die Rede – da sanken an vielen Standorten sogar schon die Preise. Gründe dafür sind: die steigenden Zinsen, höhere Baukosten und eine inflationsbedingte Kaufzurückhaltung. Viele Kaufwillige können sich unter diesen Umständen keine Immobilie leisten und haben deshalb den Traum von den eigenen vier Wänden verschoben oder aufgegeben.
Trotz all dieser Unsicherheiten kann der Traum vom Haus oder einer Eigentumswohnung dennoch Wirklichkeit werden ‒ mit der richtigen Beratung und der passenden Strategie. Dafür sollten Sie diese aktuellen Fakten zum Immobilienmarkt kennen.
Egal ob Haus, Wohnung oder Bauland: Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt ging lange Zeit steil nach oben. Zumindest bis zu Beginn des Jahres 2022: Seitdem lassen sich in einigen Regionen Preisrückgänge feststellen. Denn, wer bauen oder kaufen möchte, muss schwierige Rahmenbedingungen meistern, die selbst die Herausforderungen der beiden Pandemiejahre 2020 und 2021 noch übertreffen.
Aufgrund der rasant steigenden Energiepreise, der höheren Zinsbelastungen und der hartnäckigen Inflation hat die Kaufkraft nachgelassen. Diese Entwicklungen zusammengenommen führen dazu, dass der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung schwieriger zu stemmen ist. Für 2023 wird mit Preisrückgängen in allen Regionen und für alle Arten von Objekten gerechnet – dies gilt für Bestandsbauten. Lediglich bei Neubauten von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern können die Preise stagnieren oder leicht steigen – was wiederum mit den gestiegenen Baukosten zusammenhängt.
Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt vorerst angespannt. Jedoch nicht, weil die Nachfrage hoch ist und das Angebot knapp. Sondern vielmehr, weil die Nachfrage zurückgeht und die Kosten steigen.
Häuser und Wohnungen werden im Jahr 2023 weniger nachgefragt – sowohl (preiswertere) Bestandsbauten als auch (teurere) Neubauten. So bleiben auch die Städte und Kommunen vielerorts mit der Schaffung von Wohnraum hinter den Erwartungen zurück, denn auch Städte und Kommunen haben mit denselben Problemen zu kämpfen wie Privatkäufer – zumal gerade Neubauten und Bauland um etwa 5 bis 9 Prozent teurer wurden als Bestandsbauten.
Besonders beliebt sind freistehende Einfamilienhäuser. Die Befragung der Immobilienexpertinnen und -experten der Sparkassen und Bausparkassen ergab, dass Einfamilienhäuser umso teurer werden, je weiter ihr Standort im Süden Deutschlands ist. Gemessen an den häufigsten Preisen, liegt laut LBS-Immobilienpreisspiegel, München mit 2,5 Millionen Euro an der Spitze (2022 waren es noch 2,2 Millionen). Gefolgt von Haus-Preisen in Stuttgart (1,1 Millionen Euro), Frankfurt am Main und Düsseldorf (jeweils 1,07 Millionen Euro) sowie Nürnberg (900.000 Euro), Köln (860.000 Euro) und Berlin (720.000 Euro).
Generell günstiger sind gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser in den östlicheren Regionen Deutschlands: Hier liegen die typischen Preise zwischen 300.000 Euro in Magdeburg (2022 waren es 350.000 Euro) und 500.000 in Dresden (2022 waren es 540.000 Euro). Die Hauptstadt Berlin rangiert mit 720.000 Euro (2022 waren es 680.000 Euro) im oberen Mittelfeld.
Am Beispiel der Einfamilienhäuser zeigt sich: Immobilien bleiben in der Mitte und im Süden teurer als anderswo in Deutschland. Käuferinnen und Käufer müssen auch weiterhin mehr Geld für den Erwerb hinlegen, wenn sie sich darüber hinaus noch für Städte entscheiden.
Das also hat sich in der Immobilienwelt nicht verändert: Der Standort bleibt vorerst der Schlüssel für den Kaufpreis.
Weitere Zahlen und Fakten ‒ beispielsweise zu Preisen von Reiheneigenheimen, Eigentumswohnungen oder Bauland finden Sie im „ Markt für Wohnimmobilien 2023 ".
In Deutschland entwickelten sich bis 2019 Wirtschaft und
Einkommen gut. Dann kam die Coronapandemie – dennoch war das Jahr 2021 ein
Rekordjahr in Sachen Immobilienverkauf. 2022 brach jedoch der Umsatz auf dem Markt
um 17,2 Prozent ein. Das lag vor allem daran,
Und das führte zu der heutigen Situation: Sehr viele Käufer halten sich derzeit beim Immobilienerwerb zurück. Auch wenn vielerorts die Preise zurückgehen, die Nachfrage nimmt auch ab.
Zusätzlich zu einem weiterhin angespannten Immobilienmarkt änderte sich im vergangenen Jahr die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB): Aufgrund der hohen Inflation hat die EZB entschieden, die Zinsen deutlich anzuheben – am 14. September 2023 beschlossen die Währungshüter der Europäischen Zentralbank (EZB) die zehnte Zinserhebung in Folge. Der Leitzins liegt seitdem bei 4,5 Prozent.
Dieser Leitzins bestimmt, zu welchem Zinssatz sich Banken Geld von der Zentralbank leihen können. Das hat auch Auswirkungen auf die Bauzinsen – die sich verdreifacht, teils sogar vervierfacht haben – und kann die Nachfrage nach Krediten mindern. Welchen Einfluss die Zinsentscheidung langfristig auf die Immobilienpreise haben wird, lässt sich vorerst schwer vorhersagen. Da auch weitere Faktoren wie die Einkommensentwicklung dabei eine wichtige Rolle spielen, könnte es auch so kommen
Sie haben eine Wohnung oder ein Haus gefunden und möchten prüfen, ob der Preis marktgerecht ist? Dann können Sie die Immobilie mit dem S-ImmoPreisfinder kostenlos bewerten lassen. In die Analyse fließen aktuelle Marktdaten ein. So erhalten Sie eine erste Einschätzung zu einem angemessenen Kaufpreis. Bei einer detaillierteren Immobilienbewertung helfen Ihnen unsere Immobilienmaklerinnen und -makler gern persönlich weiter.
Ein Immobilienpreisindex gibt an, wie sich die Bau- und Immobilienpreise eines Jahres im Vergleich zu den Vorjahren entwickeln. Ein Beispiel für einen solchen Index ist der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes .
Eine Immobilienblase im klassischen Wortsinn lässt sich
derzeit in Deutschland nicht feststellen. Der Anstieg der Kaufpreise für
Häuser, Wohnungen und Grundstücke in den vergangenen Jahren hängt auch mit den
bis Anfang 2022 historisch günstigen Zinsen bei der Baufinanzierung zusammen.
Zudem haben die Einkommen im gleichen Zeitraum zugenommen. Die Sparkassen raten
beim Immobilienkauf zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Zudem
sorgt eine individuelle Beratung dafür, dass sich Kundinnen und Kunden
finanziell nicht übernehmen. Diese solide und eher konservative Baufinanzierung
wirkt der Entstehung möglicher Blasen entgegen.
