Bevor Sie sich auf die Suche nach dem passenden Mieter begeben, sollten Sie zunächst eine faire Miethöhe festlegen . Bei einer überteuerten Miete für eine einfache Wohnung besteht das Risiko, dass Sie unwillkommene Interessenten anlocken. Zum Beispiel Menschen, die sich aus der Not heraus auf die hohe Monatsmiete einlassen und die Wohnung nicht lange halten können. Oder Mietbetrüger, die von vornherein gar nicht vorhaben, für die Wohnung zu bezahlen.
Überlegen Sie, welche Eigenschaften der Wohnungssuchende möglichst mitbringen sollte. Möchten Sie an eine junge Familie mit Kindern, an ein älteres Ehepaar oder lieber an einen Single vermieten? In jedem Fall sollte der zukünftige Mieter zu den restlichen Bewohnern passen. Wenn in einem Haus voller Senioren plötzlich eine Vierer-Studenten-WG einzieht, können Streit und Beschwerden vorprogrammiert sein.
Auch wenn es bequemer ist – vermeiden Sie für die Wohnungsbesichtigung Sammeltermine mit allen Mietinteressenten gleichzeitig. Sonst haben Sie keine Chance, die Bewerber wirklich einzuschätzen. Vereinbaren Sie stattdessen mehrere Termine oder laden Sie die Interessenten am gleichen Tag im 20-Minuten-Takt ein. Falls sehr viele Rückmeldungen auf Ihr Inserat einflattern, treffen Sie eine Vorauswahl und vereinbaren Sie nur mit ausgewählten Interessenten eine Besichtigung.
Führen Sie mit jedem Bewerber ein kurzes Kennenlerngespräch. Dadurch bekommen Sie einen ersten Eindruck vom Bewerber. Lassen Sie sich jedoch nicht von schicken Autos oder teuren Anzügen blenden: Mietbetrüger verwenden gern solche Täuschungs-Tricks. Außerdem sollten Sie sich nicht nur auf Ihr Bauchgefühl verlassen, sondern auch nach objektiven Kriterien richten. Mehr dazu in Tipp 4.
Damit weist Ihr künftiger Mieter seine Identität nach.
Die Selbstauskunft sollte die bisherige Adresse, das Geburtsdatum und den Geburtsort des Bewerbers enthalten. Außerdem sollten alle Personen, die in die Wohnung einziehen, mit Namen aufgelistet werden. Wichtig sind außerdem Angaben zu Beruf, Arbeitgeber und Nettoverdienst. Sie dürfen auch Auskunft über mögliche Mietschulden, laufende Insolvenzverfahren oder Haustiere verlangen. Stellt sich später heraus, dass der Mieter bei der Selbstauskunft gelogen hat, können Sie den Mietvertrag anfechten.
Tabu sind eindeutig private Nachfragen. Dazu zählen zum Beispiel Fragen zur Familienplanung, zu Musikinstrumenten oder zur Religionszugehörigkeit. Hier ist der Interessent nicht verpflichtet, (wahrheitsgemäß) zu antworten.
Verlangen Sie vom Bewerber Gehaltsnachweise der letzten drei Monate. So können Sie überprüfen, ob er ein regelmäßiges, stabiles Einkommen hat und sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Eine Faustregel: Für die Miete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens draufgehen. In Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München kann der Anteil auch etwas höher sein. Bei Studenten oder Azubis, die nur wenig Geld verdienen, können Sie auch eine Bürgschaft und Gehaltsnachweise der Eltern verlangen.
Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung vom Vorvermieter. Mit ihr weist der Interessent nach, dass er keine Mietrückstände hat. Bedenken Sie jedoch: Ein Mieter hat kein Recht auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder eine Mietzahlungsbestätigung – der Vermieter kann sie ihm verweigern. Falls die Bescheinigung in den Bewerbungsunterlagen fehlt, muss das also nicht zwangsläufig ein Indiz für Mietschulden sein. Alternativ kann der Interessent regelmäßige und pünktliche Zahlungen auch mit seinen Kontoauszügen nachweisen.
Durch die Schufa-Auskunft erfahren Sie, ob der Interessent kreditwürdig oder hoch verschuldet ist. Bitten Sie ihn deshalb, eine Selbstauskunft vorzulegen. Alternativ können Sie auch ein schriftliches Einverständnis verlangen und selbst eine Bonitätsprüfung bei der Schufa beauftragen.
Die Mietkaution dient Ihnen als Sicherheit, wenn der Mieter nicht zahlt oder einen Schaden an Ihrer Immobilie verursacht. Ihre Höhe darf maximal drei Kaltmieten betragen. Die Kaution sollten Sie gleich zum Mietbeginn einfordern. Der Mieter hat jedoch das Recht, sie in drei gleich hohen Raten zusammen mit der Monatsmiete zu begleichen. Sie als Vermieter dürfen die Kaution übrigens nicht auf Ihr Privatkonto einzahlen. Sie müssen den Betrag separat – zum Beispiel auf einem Kautionskonto – anlegen.
Ein Mieter ist mit einer Mietzahlung in Rückstand? Dann sollten Sie möglichst schnell das Gespräch suchen. Versuchen Sie herauszufinden, warum er die Miete nicht zahlt. Ist die Ursache ein kurzfristiger finanzieller Engpass oder ist mit weiteren Ausfällen zu rechnen? Vermeidet der Mieter ständig das Gespräch, verschiebt Termine oder geht nicht ans Telefon, sollten Sie hellhörig werden. Vielleicht handelt es sich um einen sogenannten Mietnomaden. Wenn der Mieter bereits mit zwei Monatsmieten im Verzug ist, können Sie ihm fristlos kündigen. Ignoriert der Mieter das, ist eine Räumungsklage der nächste Schritt.
Jedoch dauern solche Gerichtsprozesse und die Vollstreckung mehrere Monate. Im schlechtesten Fall bleiben Sie als Vermieter sogar auf den Kosten sitzen. Daher sollten Sie unbedingt Wert auf eine gute Auswahl Ihrer Mieter legen. Bestehen Sie deshalb möglichst auf die oben genannten Nachweise und Sicherheiten. Weigert sich ein Bewerber, die Unterlagen vorzulegen, sollten Sie Ihre Auswahl nochmals überdenken.
Überlegen Sie auch, ob Sie sich zusätzlich absichern wollen. Zum Beispiel mit einer Rechtschutzversicherung für Vermieter oder einer Mietausfallversicherung. Falls Sie Fragen dazu haben, wenden Sie sich an uns. Wir beraten Sie gern.
