Mit Zusatzkosten rechnen

Schon bei der Anschaffung einer Immobilie entstehen viele Kosten. Gut, wenn Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie schon an alle Kaufnebenkosten  gedacht haben: Zinszahlungen, Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, gegebenenfalls Gutachterkosten. Was aber, wenn die Immobilie längst im eigenen Besitz ist? Kann es dann zu den Kaufnebenkosten und den gewöhnlich laufenden Jahreskosten wie Instandhaltung und Verwaltung noch weitere Belastungen geben? Ja, das sind unerwartete Zusatzkosten, geschuldet der jeweils aktuellen gesellschaftlichen Situation – und für solche unerwartete Ausgaben sollten Sie immer einen Puffer haben.

Grundsteuer – die große oder kleine Unbekannte

Die Grundsteuer muss schon immer gezahlt werden. Sie ist eine kommunale Abgabe, die auf den Wert des Grundstücks und der Immobilie erhoben wird. Die Höhe der Grundsteuer hängt entscheidend von den Hebesätzen der jeweiligen Gemeinden ab, die diese selbst festlegen können. Von 2025 an soll überall die Grundsteuer neu abgerechnet werden. Einer Auswertung von Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge, erhöhten im Jahr 2022 immerhin 12,5 Prozent der Kommunen den Hebesatz der Grundsteuer – so viele Kommunen waren es zuletzt im Jahr 2017. Hauptgrund ist die angespannte Finanzsituation in vielen Städten und Gemeinden.

Für die Neuberechnung der Grundsteuer haben Immobilienbesitzer bei ihren Finanzämtern eine Erklärung mit Daten zu ihrem Grundstück und Haus abgegeben. Nun wird der Wert von fast 36 Millionen Immobilien neu berechnet. Die Höhe variiert je nach Standort und Größe der Immobilie. Möglich ist, dass es von 2025 an zu einer Senkung der Grundsteuer, aber auch zu einer Anhebung kommen kann. Dem Handelsblatt  zufolge sollen beispielsweise auch Verteuerungen bis zum Zehnfachen der derzeitigen Grundsteuerzahlung angekündigt worden sein.

Die Berechnung halten Verbände wie der Steuerzahlerbund und der Eigentümerverband Haus und Grund sowie einige Juristen für problematisch, dem Fiskus droht in einigen Bundesländern eine Klagewelle. Ausgang offen. Sicher aber ist: Die neue Grundsteuer kommt, denn die alte war nicht verfassungskonform.

Heizung – zukünftig nachhaltig

Für Verbraucher, Hersteller und Handwerker gibt es nun Klarheit: Nach langem Hin und Her wird es Anfang 2024 Neuregelungen für Heizungen geben. Das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde am 8. Septemebr 2023 beschlossen.

• Wichtig ist: Das GEG soll erst einmal nur für Neubaugebiete gelten, Heizungen in Bestandsimmobilien müssen nicht ausgetauscht werden. Auch Reparaturen bleiben in Zukunft möglich. Ein Austausch erfolgt nur, wenn die Anlage nicht mehr reparabel ist
• Für neue Heizungsanlagen soll aber von 2024 an gelten, dass jede Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien  betrieben werden muss. Denn wer zukünftig investiert, soll das nachhaltig tun.

Das bedeutet für Immobilienbesitzer: Sie sollten perspektivisch für die Anschaffung und den Betrieb einer neuen Heizung ihre Kosten entsprechend kalkulieren. Für die zu erwartende Neuregelung sind jedoch großzügige Übergangsfristen, Förderungen und Ausnahmen geplant – etwa, wenn die Eigentümer und Eigentümerinnen über 80 Jahre alt sind. Bis zum 31. Dezember 2044 aber soll der Umstieg vollzogen sein, denn ab dem Jahr 2045 müssen alle Gebäude klimaneutral geheizt werden.

Achtung: Bevor man über den Einbau oder gegebenenfalls Austausch der Heizungsanlage entscheidet, sollte man sich über die jeweilige kommunale Wärmeplanung informieren. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen laut Gesetzentwurf bis Mitte 2026 Zeit für ihre Wärmepläne bekommen. Alle anderen Kommunen müssen sie bis Ende Juni 2028 vorlegen. Endgültig beschlossen ist das Gesetz allerdings erst, wenn auch der Bundestag zugestimmt hat.

So kann es für Immobilienbesitzer zum Beispiel günstiger werden, sich an ein kommunales Fernwärmenetz anzuschließen - sofern dieses angeboten wird - anstatt eine Wärmepumpe einzubauen.

Das Heizungsgesetz sieht im Kern vor, dass mit modernen Heizungsanlagen ein Beitrag für mehr Klimaschutz geleistet werden kann.

• Wenn die Entscheidung für einen Heizungstausch gefallen ist, kann es – je nach Einkommen – Förderungen bis zu 70 Prozent geben (bisher 40 Prozent).
• Eine neue, umweltfreundliche Anlage kostet in der Anschaffung mindestens zwischen 10.000 und 30.000 Euro.

Wir haben die Kosten für die verschiedenen Heizsysteme miteinander verglichen.

Hinweis:  Mieter und Mieterinnen sollen durch eine Kappungsgrenze geschützt werden: Die Monatsmiete darf sich durch eine neue Heizung um nicht mehr als 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Energetische Sanierung – in jedem Fall nachhaltig, mitunter teuer

Vor der energetischen Sanierung einer Immobilie sollten Sie eine gründliche Analyse durchführen lassen, um den aktuellen Energieverbrauch und mögliche Schwachstellen zu identifizieren. Zieht es durch die Fenster? Ist das Dach noch dicht? Können Sie beim Warmwasserverbrauch sparen? Prüfen Sie dafür zuerst mit einem kleinen Energiecheck den Ist-Zustand. Für den nächsten Schritt ziehen Sie Energieberater oder -beraterinnen hinzu. Die zeigen Ihnen nach einer professionellen Bestandsaufnahme die Schwachstellen der Immobilie, weisen Sie auf Alternativen und auf Fördermöglichkeiten hin.

Nur: Auch das alles kostet Geld. Je nach Aufwand können vier- bis sechsstellige Investitionskosten anfallen.

• Die Beratung kann ab 1.600 Euro kosten (ist aber zu 80 Prozent förderfähig).
• Die richtigen Dämmstoffe (Fassade ab 140 Euro pro Quadratmeter),
• der Austausch von Fenstern (ab 500 Euro pro Quadratmeter)
• und die Anschaffung neuer Heiztechnologien (ab 10.000 Euro)

werden Ihr Budget auf kurze Sicht belasten.

Auf Dauer handeln Sie mit einer energetischen Sanierung aber nicht nur gesetzeskonform, sondern auch nachhaltig und senken aufgrund der steigenden Energiepreise langfristig die Kosten.

Nebenkosten und Zusatzkosten auf einen Blick

Als Immobilienbesitzer haben Sie die immer wiederkehrenden üblichen Nebenkosten im Blick: wie etwa Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energiekosten, Versicherungen, Finanzierungskosten, Wartung und Instandhaltung, Müllentsorgung, kommunale Abgaben und Gebühren, Hausmeister- und Verwaltungskosten, gegebenenfalls auch Kapitalertragssteuer und Grundstückspflege. Es ist wichtig, die anhaltenden Nebenkosten in Ihre finanzielle Planung als Immobilieneigentümer einzubeziehen, um unerwartete Belastungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie Ihre Immobilie langfristig erfolgreich verwalten können.

Wichtig ist, auch die Zusatzkosten im Blick zu behalten. Es kommt oft anders als geplant im Leben. Ein kleines Finanzpolster ist immer sinnvoll, um eine stabile Finanzplanung sicherzustellen, den langfristigen Wert ihrer Immobilie zu wahren und die Zeit in den eigenen vier Wänden genießen zu können.