Frau sitzt auf gepackten Kisten in ihrer Wohnung. Sie schaut auf ihr Smartphone.

Untervermietung – Ihre Rechte und Pflichten

Wohnraum weitervermieten
Beruflicher Ortswechsel, Auslandsaufenthalte, Auszug der Kinder, Trennung vom Partner, befristeter Wohnungstausch – all das können Gründe sein, ein Zimmer oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Hier lesen Sie was erlaubt ist, was geduldet und was im Zweifel geahndet wird.
Das Wichtigste in Kürze:

Neu seit 2023: Auch Einzimmerwohnungen dürfen untervermieten werden

Auch ein Mieter oder eine Mieterin einer Einzimmerwohnung hat das Recht auf eine Untervermietung. Einzimmerwohnungen werden seit einem offiziellen Fall und dem daraus resultierenden Beschluss aus dem Jahr 2023 nicht aus dem Gesetz § 553 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Mietende einer Einzimmerwohnung sollen dieselben Möglichkeiten, Rechte aber auch Pflichten bei einer Untervermietung haben. So können sich Alleinstehende und Alleinlebende auch bei befristeter Abwesenheit ihren Wohnraum erhalten.

§ 553 Abs. 1 BGB

Das Recht auf Untervermietung

Sie können als Mieterin oder Mieter Ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieten, wenn Sie daran ein „berechtigtes Interesse“ haben. Dabei kann es sich um wirtschaftliche oder persönliche Interessen handeln. Es gibt keine quantitativen oder qualitativen Vorgaben für den Teil des Wohnraums, der noch vom Mieter oder der Mieterin genutzt wird. Der Mieter oder die Mieterin überlässt einen Teil des Wohnraums einer anderen Person. Liegen keine ausschlaggebenden Gründe dagegen vor, muss der Vermieter dem Vorhaben zustimmen.

Wichtig ist, dass Sie auch Ihre Einzimmerwohnung nur teilweise untervermieten. Doch wie ist da bei einer Einraumwohnung möglich? Sie sollten einige persönliche Dinge für den Zeitraum der Untervermietung in Ihrer Wohnung lassen, die Ihrer alleinigen Nutzung zugeordnet sind. Das kann eine Kommode oder ein Schreibtisch sein oder der Abstellraum und dessen Inhalt… Wichtig ist auch, dass ein Schlüssel des Wohnraums bei Ihnen bleibt, um im Zweifel auf ebendiese Dinge Zugriff zu haben.

Untermiete – das müssen Sie wissen und beachten

Fest steht: Ohne eine schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin dürfen Sie Ihren Wohnraum nicht ohne Weiteres an Dritte untervermieten. Sie müssen immer eine Zustimmung einholen. Es darf nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Es reicht jedoch, wenn sich weiterhin Mobiliar von Ihnen in Ihrer Mietwohnung befindet und Sie nur gelegentlich dort leben – zum Beispiel im Fall einer Dienstreise. Die Wohnung muss für eine Untervermietung nicht Ihr primärer Lebensmittelpunkt sein.

Einen Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung haben Sie nicht. Doch fragen können Sie danach. Die Entscheidung trifft am Ende der Vermieter dann individuell.

Wurde Ihre Anfrage für eine Untervermietung unbegründet abgelehnt oder nicht beantwortet, darf Ihnen nicht wegen unbefugter Untervermietung gekündigt werden. Fragen Sie aber für den Haussegen lieber ein zweites Mal nach.

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So lange darf Ihr Besuch unangemeldet bei Ihnen unterkommen. Danach sollten Sie Ihren Vermietenden informieren. Je nach Familienstand müssen Sie dann einen Untermietvertrag aufsetzen.

Untervermietung – Schritt für Schritt

Vermietende haben einen Recht darauf zu erfahren, wer als Untermieter einzieht. Ohne entsprechende Angaben muss dem Antrag nämlich nicht stattgegeben werden. Folgende Informationen sind wichtig: Name, aktuelle Anschrift und die Erwerbstätigkeit des potenziellen Untermieters oder der Untermieterin. Angaben zum Einkommen oder der Kreditwürdigkeit sind jedoch nicht nötig.

Haben Sie eine Zustimmung erhalten? Dann sollten Sie im nächsten Schritt auf jeden Fall einen schriftlichen Untermietvertrag aufsetzen. Mündliche Absprachen sind hier nicht ausreichend.

Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist mit einem gängigen Mietvertrag zu vergleichen. Sie sind ab Vertragsbeginn Vermieter für Ihren Untermieter und haben daher ähnliche Rechte und Pflichten. Daher ähnelt ein Untermietvertrag dem regulären Mietvertrag.

Diese Informationen sollten im Untermietvertrag stehen:

·       Anzahl der Personen

·       Namen der vermietenden und untermietenden Partei

·       Anschrift des Wohnraums

·       monatliche Mietzahlung inklusive Nebenkosten

·       zu zahlende Kaution für mögliche Schäden während des Mietzeitraums

·       Regeln zum Umgang mit Schönheitsreparaturen

·       Start und Ende der Untermiete

·       Unterschriften aller Beteiligten

Betriebskostenabrechnung

Sie können im Untermietvertrag vereinbaren, dass sich die zur Untermiete lebende Person auch an den Betriebskosten beteiligen muss. Das bedeutet für Sie jedoch einiges an Aufwand. Denn Sie müssen dann im Zweifelsfall auf eigene Faust eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung er- und ausstellen.

Hausordnung

Setzen Sie Ihre Untermieter über die Hausordnung in Kenntnis. So umgehen Sie eine Abmahnung, wenn sich der Untermieter danebenbenimmt und beispielsweise durch Ruhestörung auffällig wird.

Bescheinigung zur Ummeldung  

Eine weitere Pflicht haben Sie, wenn Sie ein Zimmer oder die gesamte Wohnung untervermieten: Sie müssen dafür sorgen, dass Ihr Untermieter sich ummeldet. Denn jeder Wechsel des Wohnsitzes muss dem Einwohnermeldeamt gemeldet werden. Dafür stellen Sie der mietenden Partei eine entsprechende Bescheinigung als Nachweis für das Amt aus. Mit diesem Nachweis muss sich die mietende Person innerhalb der folgenden zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung ummelden.

Nebenkostenrechner

Ihre Berechnung

Je nach Bundesland ergeben sich andere Prozentsätze bei Maklerkosten und Grunderwerbsteuer.

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Gesamtkosten
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Kaufpreis
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Grunderwerbsteuer (NaN%)
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Notar und Grundbucheintrag (NaN%)
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Das ist der Untermietzuschlag

Wollen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieten, darf der Vermietende die Miete erhöhen. Dafür müssen Sie Ihr Einverständnis geben. Tun Sie dies nicht, dürfen Sie nicht untervermieten, bleiben aber bei Ihrer bisherigen Mietkosten.

Es können dann bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete zusätzlich fällig oder bis zu 20 Prozent der erwirtschafteten Untermiete. Doch es kann auch zu einer Erhöhung bis zu 25 Prozent kommen, wenn die Vergleichsmiete der Umgebung auch durch den Untermietzuschlag noch geringer ist.

Untervermietung: Das ist nicht erlaubt

  1. Ohne das Einverständnis Ihres Vermieters dürfen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer nicht untervermieten. Tun Sie es trotzdem handelt es sich um eine illegale Untervermietung. Diese beginnt nach einem gewährten Recht auf Besuch von maximal sechs Wochen.

  2. Verlangen Sie von der untermietenden Person eine Miete, die über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt, um Profit zu erwirtschaften, haben Sie keinen Anspruch auf die Erlaubnis für ein Untermietverhältnis.

  3. Sie dürfen die Wohnung nicht überbelegen. Eine Wohnung gilt dann als überbelegt, wenn die Zahl, der in ihr wohnenden Personen, die der genehmigten laut Wohnflächenberechnung überschreitet. Für jede Person sollten mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Die Zahlen variieren jedoch je nach Bundesland.

Untermietvertrag ordentlich und außerordentlich kündigen

So kündigen Sie den Untermietvertrag ordentlich

Der Untermietvertrag hat gesetzlich denselben Stellenwert wie ein normaler Mietvertrag. Daher müssen Sie diesen ordentlich kündigen. Eine ordentliche Kündigung beinhaltet die Kündigungsfrist, Schönheitsreparaturen und Weiteres. Die außerordentliche Kündigung ist auch dann für das Untermietverhältnis nötig, wenn Sie selbst als Hauptmieter oder Hauptmieterin die Wohnung vollständig kündigen wollen. Zuerst oder zeitgleich muss eine fristgerechte Kündigung des Untermietverhältnisses gewährleistet sein.

Haben Sie Ihren gesamten Wohnraum unbefristet und unmöbliert vermietet, müssen Sie mindestens ein berechtigtes Interesse an Ihrem ehemaligen Wohnraum vorweisen.

Ist die Untermiete befristet, kann sie in der Regel nicht vor dem vereinbarten Ende des Untermietvertrags gekündigt werden. Sie endet jedoch automatisch nach Ablauf des Zeitraums und das auch ohne gesondertes Kündigungsschreiben.

So kündigen Sie den Untermietvertrag außerordentlich

Erhalten Sie die vereinbarte Miete verspätet, vereinzelt oder gar nicht? Hält der Untermieter unbefugt Haustiere, beschädigt den Wohnraum oder belästigt die Hausgemeinschaft? Dann können Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Davor müssen Sie eine Abmahnung versenden. Hält sich dieser dann nach wie vor nicht an die Regeln, dürfen Sie die Kündigung veranlassen. Sollte es im Zuge dessen zum Rechtsstreit kommen, sind schriftliche Dokumentationen mit Datum und Uhrzeiten sowie Fotos hilfreich.  

Wichtig: Die außerordentliche Kündigung entkräftet auch die vereinbarte Kündigungsfrist.

Besonders unglücklich ist die Situation, wenn sich die untermietende Person weigert auszuziehen. Denn Sie müssen den Fall selbst klären. Haben Sie die Wohnung bereits bei Ihrem Vermieter gekündigt, muss diese zur Schlüsselübergabe leer und besenrein sein. Ist dem nicht so, müssen Sie mit Kosten rechnen.

Im Rechtsstreit finanziell abgesichert

Rechtschutzversicherung

Manchmal entsteht aus Alltagsanliegen ein erheblicher Konflikt, der vor rechtliche Instanzen führt – was finanziell belastend sein kann. Eine Rechtsschutzversicherung trägt dazu bei, Sie vor hohen Prozesskosten zu schützen.

Die gemietete Wohnung für Tourismus anbieten

Ohne Weiteres dürfen Sie Ihren Wohnraum nicht als Ferienwohnung anbieten. Denn das Vermieten an Touristinnen und Touristen ist keine Untervermietung, sondern ein Gewerbe. In einigen Bundesländern und Städten greift das Zweckentfremdungsverbot (ZwEWG). Es soll insbesondere in großen Städten (wie in Berlin, München, Köln, Stuttgart) vor inflationären Mietpreisen schützen, die durch kurzfristige Untermieten in die Höhe getrieben werden können. Das Gesetz richtet sich an Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen sowie Mieter und Mieterinnen. Die Entscheidung liegt dann häufig beim zuständigen Bezirksamt.

Keine Genehmigung ist erforderlich für diejenigen, die mehr als 50 Prozent der Wohnung selbst nutzen. Alternativ gilt dies auch für Personen, die den gesamten Wohnraum unter 60 Tagen im Jahr vermieten. Melden müssen Sie Ihr Vorhaben jedoch immer. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie Bußgeldforderungen bis zu einer halben Million Euro.

Greift das ZwEWG nicht an Ihrem Wohnort, brauchen Sie trotzdem immer eine konkrete Zusage Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin. Holen Sie diese nicht ein, finden Sie im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung im Briefkasten.

Steuerfreigrenze bei Ferienwohnungen

Sie bieten Ihre Wohnung für den Tourismus an? Dann müssen Sie den Gewinn daraus versteuern. Es gibt jedoch eine Freigrenze. Nehmen Sie nur bis zu 520 Euro jährlich durch diese Art der Vermietung ein, müssen Sie keine Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen.

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Fragen und Antworten zur Untervermietung

Bei Untervermietung gibt es für den Hauptmieter oder die Hauptmieterin einige wichtige Faktoren zu beachten:

  • Zustimmung des Vermieters/der Vermieterin. Bevor Sie als Mieter oder Mieterin die Wohnung untervermieten, müssen Sie die Genehmigung einholen.
  • Vertragsabschluss mit dem Untermieter/der Untermieterin: Der Hauptmieter oder die Hauptmieterin muss einen separaten Untermietvertrag mit dem Untermieter oder der Untermieterin abschließen. In diesem Vertrag sollten die Mietdauer, die Mietkosten und alle andere wichtige Bedingungen festgehalten werden.
  • Weiterhin Verantwortung für die Wohnung: Der Hauptmieter oder die Hauptmieterin bleibt auch bei Untervermietung für den Zustand der Wohnung und die Einhaltung der Mietbedingungen (wie etwa pünktliche Mietzahlungen) verantwortlich.
  • Mögliche Haftung: Im Falle von Schäden oder Problemen in der Wohnung haften Hauptmietende gegenüber Vermietenden. Daher ist es wichtig, eine klare Vereinbarung mit Untermietenden zu treffen und eventuell eine Kaution zu verlangen.

Ein Mieter oder eine Mieterin kann nicht einfach ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin untervermieten. Der Mieter oder die Mieterin muss daher um Erlaubnis bitten, bevor er die Wohnung untervermieten kann.

Der Vermieter oder die Vermieterin hat das Recht, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern, wenn es triftige Gründe dafür gibt. Er oder sie kann jedoch die Untervermietung nicht ohne einen triftigen Grund ablehnen.

Wenn ein Mieter oder eine Mieterin ohne die erforderliche Zustimmung untervermietet, kann dies zu rechtlichen Problemen führen, einschließlich einer möglichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Die Möglichkeit, ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin unterzuvermieten, hängt von den jeweiligen Mietgesetzen und dem Mietvertrag ab. In vielen Mietverträgen und unter den meisten Mietgesetzen ist die Untervermietung ohne ausdrückliche Zustimmung nicht erlaubt, unabhängig von der Dauer. Sie sollten in jedem Fall um Erlaubnis bitten, bevor Sie die Wohnung untervermieten. Übernachtungsgäste müssen Sie nicht anmelden. Ihr Besuch darf unangemeldet bis zu sechs Wochen bei Ihnen unterkommen.


Ein Vermieter oder eine Vermieterin darf die Untervermietung in der Regel aus den folgenden Gründen verbieten:

  • Triftige Gründe: In vielen Mietgesetzen und -verträgen wird dem Vermieter oder der Vermieterin das Recht eingeräumt, die Untervermietung abzulehnen. Triftige Gründe können sein:
  • Der vorgeschlagene Untermieter/Untermieterin hat eine unsichere finanzielle Situation.
  • Der Vermieter oder die Vermieterin hat Grund zu der Annahme, dass der er oder sie die Wohnung nicht ordnungsgemäß pflegen wird.
  • Die Untervermietung würde gegen lokale Gesetze oder Vorschriften verstoßen.
  • Zahlungsverzug oder Mietschulden: Eine vermietende Instanz kann die Untervermietung auch dann ablehnen, wenn der Hauptmieter oder die Hauptmieterin Mietschulden hat oder sich in Zahlungsverzug befindet.
  • Überbelegung: Wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung überbelegt ist, kann der Vermieter oder die Vermieterin dies ablehnen.
  • Berechtigte Interessen des Vermieters oder der Vermieterin: In einigen Fällen können sie die Untervermietung ablehnen, wenn sie glauben, dass dies ihren berechtigten Interessen widerspricht, z. B. wenn sie planen, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu nutzen oder umfassende Renovierungen durchzuführen.

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