In Zeiten des Wohnraummangels kann eine Untervermietung des eigenen Wohnraums in verschiedenen Situationen sinnvoll sein.
Dafür benötigen Sie eine Erlaubnis des Vermietenden. Zulässig ist die Untervermietung jedoch meistens, wenn ein so genanntes berechtigtes Interesse besteht.
Wird die Untervermietung abgelehnt, könnten Sie Ihr berechtigtes Interesse dennoch durchsetzen.
Auch ein Mieter oder eine Mieterin einer Einzimmerwohnung hat das Recht auf eine Untervermietung. Einzimmerwohnungen werden seit einem offiziellen Fall und dem daraus resultierenden Beschluss aus dem Jahr 2023 nicht aus dem Gesetz § 553 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Mietende einer Einzimmerwohnung sollen dieselben Möglichkeiten, Rechte aber auch Pflichten bei einer Untervermietung haben. So können sich Alleinstehende und Alleinlebende auch bei befristeter Abwesenheit ihren Wohnraum erhalten.
Sie können als Mieterin oder Mieter Ihre Wohnung oder ein
Zimmer untervermieten, wenn Sie daran ein „berechtigtes Interesse“ haben. Dabei
kann es sich um wirtschaftliche oder persönliche Interessen handeln. Es gibt
keine quantitativen oder qualitativen Vorgaben für den Teil des Wohnraums, der
noch vom Mieter oder der Mieterin genutzt wird. Der Mieter oder die Mieterin
überlässt einen Teil des Wohnraums einer anderen Person. Liegen keine
ausschlaggebenden Gründe dagegen vor, muss der Vermieter dem Vorhaben
zustimmen.
Wichtig ist, dass Sie auch Ihre Einzimmerwohnung nur teilweise untervermieten. Doch wie ist da bei einer Einraumwohnung möglich? Sie sollten einige persönliche Dinge für den Zeitraum der Untervermietung in Ihrer Wohnung lassen, die Ihrer alleinigen Nutzung zugeordnet sind. Das kann eine Kommode oder ein Schreibtisch sein oder der Abstellraum und dessen Inhalt… Wichtig ist auch, dass ein Schlüssel des Wohnraums bei Ihnen bleibt, um im Zweifel auf ebendiese Dinge Zugriff zu haben.
Fest steht: Ohne eine schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin dürfen Sie Ihren Wohnraum nicht ohne Weiteres an Dritte untervermieten. Sie müssen immer eine Zustimmung einholen. Es darf nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Es reicht jedoch, wenn sich weiterhin Mobiliar von Ihnen in Ihrer Mietwohnung befindet und Sie nur gelegentlich dort leben – zum Beispiel im Fall einer Dienstreise. Die Wohnung muss für eine Untervermietung nicht Ihr primärer Lebensmittelpunkt sein.
Einen Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung haben Sie nicht. Doch fragen können Sie danach. Die Entscheidung trifft am Ende der Vermieter dann individuell.
Wurde Ihre Anfrage für eine Untervermietung unbegründet abgelehnt oder nicht beantwortet, darf Ihnen nicht wegen unbefugter Untervermietung gekündigt werden. Fragen Sie aber für den Haussegen lieber ein zweites Mal nach.
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So lange darf Ihr Besuch unangemeldet bei Ihnen unterkommen. Danach sollten Sie Ihren Vermietenden informieren. Je nach Familienstand müssen Sie dann einen Untermietvertrag aufsetzen.
Vermietende haben einen Recht darauf zu erfahren, wer als Untermieter einzieht. Ohne entsprechende Angaben muss dem Antrag nämlich nicht stattgegeben werden. Folgende Informationen sind wichtig: Name, aktuelle Anschrift und die Erwerbstätigkeit des potenziellen Untermieters oder der Untermieterin. Angaben zum Einkommen oder der Kreditwürdigkeit sind jedoch nicht nötig.
Haben Sie eine Zustimmung erhalten? Dann sollten Sie im nächsten Schritt auf jeden Fall einen schriftlichen Untermietvertrag aufsetzen. Mündliche Absprachen sind hier nicht ausreichend.
Der Untermietvertrag ist mit einem gängigen Mietvertrag zu vergleichen. Sie sind ab Vertragsbeginn Vermieter für Ihren Untermieter und haben daher ähnliche Rechte und Pflichten. Daher ähnelt ein Untermietvertrag dem regulären Mietvertrag.
Diese Informationen sollten im Untermietvertrag stehen:
· Anzahl der Personen
· Namen der vermietenden und untermietenden Partei
· Anschrift des Wohnraums
· monatliche Mietzahlung inklusive Nebenkosten
· zu zahlende Kaution für mögliche Schäden während des Mietzeitraums
· Regeln zum Umgang mit Schönheitsreparaturen
· Start und Ende der Untermiete
· Unterschriften aller Beteiligten
Sie können im Untermietvertrag vereinbaren, dass sich die zur Untermiete lebende Person auch an den Betriebskosten beteiligen muss. Das bedeutet für Sie jedoch einiges an Aufwand. Denn Sie müssen dann im Zweifelsfall auf eigene Faust eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung er- und ausstellen.
Setzen Sie Ihre Untermieter über die Hausordnung in Kenntnis. So umgehen Sie eine Abmahnung, wenn sich der Untermieter danebenbenimmt und beispielsweise durch Ruhestörung auffällig wird.
Eine weitere Pflicht haben Sie, wenn Sie ein Zimmer oder die gesamte Wohnung untervermieten: Sie müssen dafür sorgen, dass Ihr Untermieter sich ummeldet. Denn jeder Wechsel des Wohnsitzes muss dem Einwohnermeldeamt gemeldet werden. Dafür stellen Sie der mietenden Partei eine entsprechende Bescheinigung als Nachweis für das Amt aus. Mit diesem Nachweis muss sich die mietende Person innerhalb der folgenden zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung ummelden.
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Je nach Bundesland ergeben sich andere Prozentsätze bei Maklerkosten und Grunderwerbsteuer.
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Wollen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieten, darf der Vermietende die Miete erhöhen. Dafür müssen Sie Ihr Einverständnis geben. Tun Sie dies nicht, dürfen Sie nicht untervermieten, bleiben aber bei Ihrer bisherigen Mietkosten.
Es können dann bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete zusätzlich fällig oder bis zu 20 Prozent der erwirtschafteten Untermiete. Doch es kann auch zu einer Erhöhung bis zu 25 Prozent kommen, wenn die Vergleichsmiete der Umgebung auch durch den Untermietzuschlag noch geringer ist.
Ohne das Einverständnis Ihres Vermieters dürfen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer nicht untervermieten. Tun Sie es trotzdem handelt es sich um eine illegale Untervermietung. Diese beginnt nach einem gewährten Recht auf Besuch von maximal sechs Wochen.
Verlangen Sie von der untermietenden Person eine Miete, die über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt, um Profit zu erwirtschaften, haben Sie keinen Anspruch auf die Erlaubnis für ein Untermietverhältnis.
Sie dürfen die Wohnung nicht überbelegen. Eine Wohnung gilt dann als überbelegt, wenn die Zahl, der in ihr wohnenden Personen, die der genehmigten laut Wohnflächenberechnung überschreitet. Für jede Person sollten mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen. Die Zahlen variieren jedoch je nach Bundesland.
Der Untermietvertrag hat gesetzlich denselben Stellenwert wie ein normaler Mietvertrag. Daher müssen Sie diesen ordentlich kündigen. Eine ordentliche Kündigung beinhaltet die Kündigungsfrist, Schönheitsreparaturen und Weiteres. Die außerordentliche Kündigung ist auch dann für das Untermietverhältnis nötig, wenn Sie selbst als Hauptmieter oder Hauptmieterin die Wohnung vollständig kündigen wollen. Zuerst oder zeitgleich muss eine fristgerechte Kündigung des Untermietverhältnisses gewährleistet sein.
Haben Sie Ihren gesamten Wohnraum unbefristet und unmöbliert vermietet, müssen Sie mindestens ein berechtigtes Interesse an Ihrem ehemaligen Wohnraum vorweisen.
Ist die Untermiete befristet, kann sie in der Regel nicht vor dem vereinbarten Ende des Untermietvertrags gekündigt werden. Sie endet jedoch automatisch nach Ablauf des Zeitraums und das auch ohne gesondertes Kündigungsschreiben.
Erhalten Sie die vereinbarte Miete verspätet, vereinzelt oder gar nicht? Hält der Untermieter unbefugt Haustiere, beschädigt den Wohnraum oder belästigt die Hausgemeinschaft? Dann können Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Davor müssen Sie eine Abmahnung versenden. Hält sich dieser dann nach wie vor nicht an die Regeln, dürfen Sie die Kündigung veranlassen. Sollte es im Zuge dessen zum Rechtsstreit kommen, sind schriftliche Dokumentationen mit Datum und Uhrzeiten sowie Fotos hilfreich.
Wichtig: Die außerordentliche Kündigung entkräftet auch die vereinbarte Kündigungsfrist.
Besonders unglücklich ist die Situation, wenn sich die untermietende Person weigert auszuziehen. Denn Sie müssen den Fall selbst klären. Haben Sie die Wohnung bereits bei Ihrem Vermieter gekündigt, muss diese zur Schlüsselübergabe leer und besenrein sein. Ist dem nicht so, müssen Sie mit Kosten rechnen.
Manchmal entsteht aus Alltagsanliegen ein erheblicher Konflikt, der vor rechtliche Instanzen führt – was finanziell belastend sein kann. Eine Rechtsschutzversicherung trägt dazu bei, Sie vor hohen Prozesskosten zu schützen.
Ohne Weiteres dürfen Sie Ihren Wohnraum nicht als Ferienwohnung anbieten. Denn das Vermieten an Touristinnen und Touristen ist keine Untervermietung, sondern ein Gewerbe. In einigen Bundesländern und Städten greift das Zweckentfremdungsverbot (ZwEWG). Es soll insbesondere in großen Städten (wie in Berlin, München, Köln, Stuttgart) vor inflationären Mietpreisen schützen, die durch kurzfristige Untermieten in die Höhe getrieben werden können. Das Gesetz richtet sich an Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen sowie Mieter und Mieterinnen. Die Entscheidung liegt dann häufig beim zuständigen Bezirksamt.
Keine Genehmigung ist erforderlich für diejenigen, die mehr als 50 Prozent der Wohnung selbst nutzen. Alternativ gilt dies auch für Personen, die den gesamten Wohnraum unter 60 Tagen im Jahr vermieten. Melden müssen Sie Ihr Vorhaben jedoch immer. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie Bußgeldforderungen bis zu einer halben Million Euro.
Greift das ZwEWG nicht an Ihrem Wohnort, brauchen Sie trotzdem immer eine konkrete Zusage Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin. Holen Sie diese nicht ein, finden Sie im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung im Briefkasten.
Sie bieten Ihre Wohnung für den Tourismus an? Dann müssen Sie den Gewinn daraus versteuern. Es gibt jedoch eine Freigrenze. Nehmen Sie nur bis zu 520 Euro jährlich durch diese Art der Vermietung ein, müssen Sie keine Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen.
Bei Untervermietung gibt es für den Hauptmieter oder die Hauptmieterin einige wichtige Faktoren zu beachten:
Ein Mieter oder eine Mieterin kann nicht einfach ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin untervermieten. Der Mieter oder die Mieterin muss daher um Erlaubnis bitten, bevor er die Wohnung untervermieten kann.
Der Vermieter oder die Vermieterin hat das Recht, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern, wenn es triftige Gründe dafür gibt. Er oder sie kann jedoch die Untervermietung nicht ohne einen triftigen Grund ablehnen.
Wenn ein Mieter oder eine Mieterin ohne die erforderliche Zustimmung untervermietet, kann dies zu rechtlichen Problemen führen, einschließlich einer möglichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags.
Die Möglichkeit, ohne Zustimmung des Vermieters oder der
Vermieterin unterzuvermieten, hängt von den jeweiligen Mietgesetzen und dem
Mietvertrag ab. In vielen Mietverträgen und unter den meisten Mietgesetzen ist
die Untervermietung ohne ausdrückliche Zustimmung nicht erlaubt, unabhängig von
der Dauer. Sie sollten in jedem Fall um Erlaubnis bitten, bevor Sie die Wohnung
untervermieten. Übernachtungsgäste müssen Sie nicht anmelden. Ihr Besuch darf
unangemeldet bis zu sechs Wochen bei Ihnen unterkommen.
Ein Vermieter oder eine Vermieterin darf die Untervermietung in der Regel aus den folgenden Gründen verbieten:
