Abschied oder Neubeginn? Der Moment des Auszugs ist meist beides. Wer dabei ohne Stress umziehen und seine eventuell geleistete Mietkaution in voller Höhe zurückerhalten möchte, prüft besser rechtzeitig seine Renovierungspflichten beim Auszug. Wie viel Mieterinnen und Mieter tatsächlich machen müssen, ist nicht immer eindeutig und hängt von verschiedenen Faktoren ab – insbesondere von den Vereinbarungen im Mietvertrag.
Eine gesetzlich verankerte Renovierungspflicht gibt es nicht. Eine Klausel im Mietvertrag kann aber gewisse Renovierungsaufgaben bei Auszug vorgeben.
Schönheitsreparaturen dürfen vom Vermieter verlangt werden, sofern sie im Mietverhältnis rechtswirksam vereinbart wurden. Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist in der Regel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet.
Der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe muss in der Regel dem bei der Übernahme entsprechen und die Wohnung sollte besenrein übergeben werden.
Der Auszug aus einer Mietwohnung stellt Mieter und Vermieter oft vor die Frage der Renovierungspflicht. Keine unbedeutende Frage – betrifft sie doch die finanziellen und zeitlichen Ressourcen beider Parteien. Im deutschen Mietrecht ist die Thematik rund um die Renovierungspflicht beim Auszug detailliert geregelt, allerdings gibt es Feinheiten, die beide Parteien in einem Mietverhältnis kennen sollten, um die Wohnungsübergabe zu meistern.
Zuerst die gute Nachricht für alle Mieterinnen und Mieter: Generell sind sie nicht zur Renovierung verpflichtet. Das Mietrecht sieht vor, dass die Instandhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter liegt. Die weniger gute Nachricht: Eine Pflicht zur Renovierung entsteht auf der Mieterseite, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht. Der Mietvertrag bestimmt, ob und in welchem Umfang Renovierungsarbeiten beim Auszug durchgeführt werden müssen.
Sofern im Mietverhältnis vertraglich wirksam vereinbart, muss der Mieter die Wohnung in einem Zustand übergeben, der dem bei Einzug entspricht. Abnutzungen, die durch den normalen Gebrauch entstanden sind, müssen in der Regel nicht beseitigt werden. Es sei denn, es gibt eine spezifische, wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.
Klauseln zu sogenannten Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag meist besonders relevant: Sie gehören zu den häufigsten Verpflichtungen, die an Mieter übertragen werden können. Wichtig ist jedoch, dass solche Klauseln im Mietvertrag klar und wirksam formuliert sind. Unklare Klauseln können nicht zu Lasten des Mieters ausgelegt werden und ungültige Klauseln entbinden Mieterinnen und Mieter von einer Renovierungspflicht.
Beispielsweise sind starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen durch Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) als nicht zulässig erklärt worden. Gemeint sind damit Formulierungen im Mietvertrag wie: „Alle drei Jahre muss gestrichen werden“. Regelmäßige Renovierungen zu vereinbaren ist zwar grundsätzlich gestattet, die entsprechenden Formulierungen sollten aber allgemein gehalten und nicht an feste Zeitintervalle gebunden sein. Die bloße Empfehlung, innerhalb eines gewissen Zeitraums Renovierungen vorzunehmen, gilt hingegen nicht als starre Frist.
Schönheitsreparaturen dienen dazu, Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Typischerweise umfassen sie Tätigkeiten wie das Malern, also Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen im Innenbereich sowie das Verspachteln von Dübellöchern. Außerdem können dazu zählen: das Abziehen und Erneuern von Tapeten, das Abschleifen von Parkett oder der Austausch von Teppichen sowie die Erneuerung von Fliesen. Zudem muss eine Wohnung meist besenrein und farblich neutral – nicht mit bunten Wänden – übergeben werden. Die Wohnung weiß zu streichen, ist jedoch nicht verpflichtend.
Vermieterinnen und Vermieter dürfen von der Mietpartei nur das fordern, was explizit und rechtsgültig im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen unter Aktenzeichen VIII ZR die Grundsätze zur Renovierungspflicht von Mietern, zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und zu anderen mietrechtlichen Fragen präzisiert. Besonders wichtig ist, dass die Klauseln dem Mieter keinen unangemessenen Instandhaltungsaufwand aufbürden. Solch überzogene Anforderungen, die über den ursprünglichen Zustand der Wohnung bei Mietbeginn hinausgehen, sind nicht durchsetzbar.
Wenn man eine Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat, gelten besondere Bedingungen. Laut BGH-Urteil muss ein Mieter, der eine Wohnung unrenoviert bezogen hat und bei dem im Mietvertrag keine angemessene Ausgleichsvereinbarung getroffen wurde, keine Schönheitsreparaturen bei Auszug durchführen. Das bedeutet, ohne eine spezifische, wirksame Vereinbarung oder ohne einen Ausgleich für das Renovieren kann der Vermieter nicht erwarten, dass die Wohnung bei Auszug renoviert wird.
Für eine reibungslose Wohnungsübergabe empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld klar zwischen Mieter- und Vermieterseite zu kommunizieren, welche Arbeiten erwartet werden. Ein Übergabeprotokoll hilft, den Zustand der Wohnung fair und transparent zu bewerten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Fotos und detaillierte Beschreibungen können zudem dazu beitragen, den Zustand der Wohnung genau festzuhalten.
Um Unstimmigkeiten bei der Wohnungsübergabe zu vermeiden, sollten Mieter rechtzeitig mit den Renovierungsarbeiten beginnen und deren Umsetzung dokumentieren. Die Vermieterseite wiederum sollte realistische Erwartungen haben und bereit sein, über geringfügige Abnutzungserscheinungen hinwegzusehen, solange die Wohnung in einem insgesamt guten Zustand übergeben wird. Ist eine bestimmte Renovierungsleistung nicht erforderlich oder nicht gewünscht, kann eine frühzeitige Kommunikation helfen, Missverständnisse zu vermeiden.
Ob eine Renovierung bei Auszug erforderlich ist, hängt maßgeblich von expliziten Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Eine generelle Pflicht zur Renovierung besteht nicht und starr formulierte Fristen sind nach aktueller Rechtsprechung oft unwirksam. Mieter, die eine Wohnung unrenoviert übernommen haben, sind in der Regel nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Beide Mietparteien sollten auf eine klare Vertragsgestaltung achten und eine detaillierte Dokumentation bei Ein- und Auszug vornehmen, um Konflikte zu vermeiden. So kann dann auch der Start in ein neues Zuhause ohne Stress und unnötige Kosten gelingen.
Laut Mietrecht ist der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung der Mietwohnung verantwortlich. Eine explizite gesetzliche Renovierungspflicht beim Auszug für Mieter gibt es nicht. Jedoch können im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Sind Schönheitsreparaturen oder spezifische Renovierungsarbeiten dort festgelegt und rechtlich zulässig vereinbart, muss der Mieter diese beim Auszug durchführen. Wichtig ist, dass solche Klauseln rechtswirksam formuliert sind. Unklare oder übermäßig belastende Regelungen können unwirksam sein.
Ein Vermieter kann eine Renovierung verlangen, wenn dies im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart wurde, insbesondere im Hinblick auf Schönheitsreparaturen. Dies beinhaltet in der Regel vor allem, dass die Wohnung in einem neutralen Farbton gestrichen und sauber hinterlassen wird. Die Vereinbarung muss klar und eindeutig sein und darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Unklar formulierte oder unwirksame Klauseln, wie starre Fristen für Schönheitsreparaturen, können nicht durchgesetzt werden. Eine weitere Besonderheit besteht, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat: Ohne eine spezielle Vereinbarung, gegebenenfalls auch mit Vornahme einer Ausgleichszahlung, kann der Vermieter hier keine Renovierung bei Auszug verlangen.
Ob und welche Schönheitsreparaturen beim Auszug gemacht werden
müssen, hängt vor allem von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.
Typischerweise zählen zu Schönheitsreparaturen Arbeiten wie das Streichen oder
Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Innentüren, Fensterrahmen
und Heizkörper sowie das Verspachteln von Löchern. Ist im Mietvertrag
festgelegt, dass der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen muss,
sind diese entsprechend umzusetzen. Allerdings können Klauseln, die starre
Fristen für Schönheitsreparaturen vorsehen, nach aktueller Rechtsprechung unwirksam
sein.
Die Verpflichtung, beim Auszug die Wände zu streichen, hängt von den spezifischen Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Generell gilt: Ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag besteht keine grundsätzliche Pflicht für den Mieter, Renovierungen wie das Streichen der Wände durchzuführen. Individuelle Regelungen im Mietvertrag können den Mieter jedoch dazu verpflichten, insbesondere wenn es um die Beseitigung von während der Mietzeit entstandenen Gebrauchsspuren geht. Hinweis: Ist die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam, beispielsweise durch starre Fristenregelungen, kann eine Renovierung nicht gefordert werden. Ein Auszug ohne Renovierungsarbeiten ist dann möglich.
Mieter müssen sich genau über die im Mietvertrag festgelegten Pflichten informieren. Wenn eine wirksame Klausel zur Renovierung existiert, sind sie in der Regel dazu verpflichtet, die Wohnung in einem dem Einzugszustand entsprechenden, renovierten Zustand zu übergeben. Zu den häufigsten Renovierungsarbeiten, die Mietern zugewiesen werden, gehören das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Innentüren, Fensterrahmen, Heizkörper sowie das Verspachteln von Löchern. In der Regel müssen diese Arbeiten mit hellen, neutralen Farben umgesetzt werden – weiß ist nicht vorgeschrieben.
