Von größter Bedeutung ist eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung; sie umfasst die genaue Aufstellung etwa von Heizkosten, Wasserkosten, Müllgebühren und anderer Nebenkosten.
Etwa die Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen sind fehlerhaft. Wichtig ist deshalb eine klare und rechtzeitige Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern.
Mieter und Mieterinnen haben das Recht, die Abrechnung zu prüfen und bei Unstimmigkeiten gegebenenfalls zu widersprechen.
Eine Nebenkostenabrechnung, auch als Betriebskostenabrechnung oder NK-Abrechnung bezeichnet, ist eine Aufstellung der Nebenkosten, die bei der Nutzung einer Mietwohnung oder eines Mietobjekts anfallen. Diese Abrechnung erfolgt normalerweise einmal im Jahr und dient dazu, die tatsächlichen Betriebskosten mit den monatlichen Vorauszahlungen des Mieters zu vergleichen. Die Betriebskosten sind Kosten, die neben der Kaltmiete anfallen und für die der Mieter in der Regel einen monatlichen Abschlag an den Vermieter zahlt.
Zu den typischen Betriebskosten gehören:
Darüber hinaus auch:
Die genaue Zusammensetzung der Nebenkosten kann von Mietvertrag zu Mietvertrag unterschiedlich sein. Es ist daher wichtig, dass Sie Ihren Mietvertrag überprüfen.
Diese Änderungen sollten Sie nun berücksichtigen, wenn Sie Nebenkostenabrechnungen für 2024 erstellen oder prüfen.
Die Nebenkostenabrechnung erfolgt meistens über ein Jahr beziehungsweise Kalenderjahr und wird dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vom Vermieter vorgelegt. Der Mieter oder die Mieterin kann prüfen, ob die tatsächlichen Kosten mit den gezahlten Vorauszahlungen übereinstimmen.
Genaue Regelungen zur Nebenkostenabrechnung sind im deutschen Mietrecht und im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt. Und doch: Laut Deutschem Mieterbund sind die Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft. Doch dagegen können Mieter etwas tun – das beginnt mit einer Prüfung. Werden Fehler entdeckt, sind Vermieter und Vermieterinnen verpflichtet, diese zu korrigieren.
Jetzt heißt es
für die betroffenen Mieter und Mieterinnen, nach der Prüfung zeitnah den
Widerspruch einzureichen. Zu beachten ist: Auch bei Einlegung eines
Widerspruchs bleibt die 30-Tage-Zahlungsfrist bestehen. Mieter können jedoch
die Zahlung unter Vorbehalt leisten, um ihre Rechte zu wahren oder
gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Das müssen sie aber
begründen.
Zuallererst sollten Sie sich an den Vermieter wenden. Eine transparente Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter ist entscheidend – ein gutes Verhältnis auch. Der Vermieter sollte den Mietern die Nebenkostenabrechnungen innerhalb der gesetzlichen Fristen zukommen lassen und zu Nachfragen entsprechende Informationen geben können. Das kann Missverständnisse vermeiden.
Wenn Sie unsicher sind und Ihre Anfragen unbeantwortet bleiben oder nicht gründlich genug verhandelt worden sind, informieren Sie sich online oder lassen Sie sich beraten – für die Überprüfung von Betriebskosten gibt es verscheidene Anlaufstellen, beispielsweise Mietervereine , Verbraucherzentralen , kostenpflichtige Online-Anbieter wie Mineko oder Mieterengel (ab 49 Euro) und immer öfter auch Nachbarschafts- und Mieterinitiativen. So kommen Sie den tatsächlichen Nebenkosten nahe.
Kommt es jedoch zum Streit, helfen Ihnen Fachanwälte für Mietrecht.
Es ist entscheidend, dass Sie Ihre Nebenkostenabrechnungen sorgfältig prüfen, Fragen stellen und Widerspruch einlegen, wenn Sie Unstimmigkeiten vermuten. Dies kann dazu beitragen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und Ihre Rechte zu schützen.
Auch Vermietende sollten die geltenden Gesetze und Vertragsbedingungen kennen und die Abrechnungen sorgfältig überprüfen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Energiepreise, insbesondere für Strom und Gas, sind nach dem Höhepunkt der Energiekrise im Jahr 2022 deutlich gesunken: Im Vergleich zum starken Preisanstieg vor 2 Jahren sind die Strompreise um 8 Prozent gesunken. Eine gute Nachricht auch für Haushalte, die auf Öl und Gas angewiesen sind: Die Ölpreise sind etwa 32 Prozent und die Gaspreise rund 47 Prozent niedriger.
Daher könnte das Heizen in der kommenden Wintersaison noch günstiger ausfallen als in der vergangenen Heizperiode: Aktuelle Daten zeigen, dass der bundesweite Durchschnittspreis für Erdgas etwa 6 Prozent unter dem Niveau von 2023 liegt, während Heizöl sogar um 23 Prozent günstiger ist.
Private Haushalte haben seit 19. September 2024 die Möglichkeit, sich bei der Bundesnetzagentur über die allgemeine Preisentwicklung von Strom und Erdgas zu informieren. Auf der Datenplattform Smard wird die Behörde künftig zu Beginn jedes Monats einen Strom- und einen Gaspreisindex veröffentlichen. Diese Daten bieten einen umfassenden Überblick über die Preisentwicklung für Haushaltskunden und ermöglichen bereits zu Monatsbeginn eine realistische Einschätzung der zukünftigen Entwicklungen.
Für die Jahre 2023 und 2024 ist also zu erwarten, dass die Nachzahlungen in der Regel niedriger ausfallen, da zahlreiche Vermieter bereits die Vorauszahlungen angepasst haben und die Preise nicht gestiegen sind. Mieter und Mieterinnen, die dennoch Probleme mit der Nachzahlung haben, sollten zuerst immer das Gespräch mit dem Vermieter oder der Vermieterin suchen. Manchmal können sich daraus schon Vereinbarungen wie etwa eine Ratenzahlung ergeben. Darüber hinaus können Mietende bei ihrem zuständigen Mieterverein erfahren, ob sie staatlich unterstützt werden können, beispielsweise durch die Beantragung von Sozialhilfe, Wohngeld oder Bürgergeld – das gilt auch für Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen.
Tipp: Sozialleistungen können mitunter auch nur für den Monat gewährt werden, in dem die Nachzahlung fällig wird, wenn sich dadurch eine Hilfebedürftigkeit ergibt. Prüfen Sie Ihren Anspruch bei Ihrem Jobcenter.
Auch wenn Sie die Abrechnung nicht sofort verstehen – lassen Sie sich nicht entmutigen; lassen Sie sich stattdessen lieber helfen. Denn noch immer werden Betriebskosten zu oft nicht korrekt abgerechnet.
Es ist wichtig, dass sowohl Vermieter als auch Mieter sorgfältig prüfen, ob jede Betriebskostenabrechnung korrekt und fair ist. Der Deutsche Mieterbund kennt typische Fehler und häufige Fragen – dazu die Expertin:
Unserer Erfahrung nach ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Oft werden Kosten abgerechnet, die keine abrechenbaren Nebenkosten sind, wie beispielsweise Verwaltungskosten oder Reparaturen. Mieterinnen und Mieter sollten daher immer ihre Abrechnung auf mögliche Fehler überprüfen und bei nicht plausiblen Angaben nachforschen.
Es sollte genau geprüft werden, ob Kosten umgelegt wurden, die keine umlegbaren Nebenkosten sind, der Verteilerschlüssel richtig angewendet wurde, ob die Vorauszahlungen korrekt abgezogen wurden und ob sich Kosten nicht mehrfach in der Abrechnung wiederfinden. Insbesondere die Kosten für den Hausmeister lohnen hier einen Blick. Hintergrund ist, dass Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung zu den klassischen Hausmeisterarbeiten gehören. Werden diese Kosten aber einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.
Mieterinnen und Mieter sollten jede Nebenkostenabrechnung überprüfen, denn dies spart oft bares Geld. Kommt ihnen eine Position verdächtig hoch vor, sollten sie die dazugehörigen Belege beim Vermieter einsehen, um die Kosten überprüfen zu können. Hilfe bei der Überprüfung und Unterstützung bei der Geltendmachung ihrer Rechte finden Mieterinnen und Mieter bei ihrem örtlichen Mieterverein.
