Wann eine Mietminderung rechtmäßig ist – und wann nicht

Eine Mietminderung bekommen Sie bei erheblichem Mangel

Was für ein Pech: Sie sind gerade in Ihre erste eigene Wohnung eingezogen, draußen fallen Schneeflocken und die Heizung fällt aus. In einem solchen Fall haben Sie höchstwahrscheinlich Anspruch auf eine Mietminderung. Mieterinnen und Mieter sind berechtigt, die Miete zu mindern, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung am Mietobjekt vorliegt. Anders gesagt: wenn der Ist-Zustand deutlich vom Soll-Zustand abweicht. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 536 verankert. Ein Mangel kann unter anderem technische Defekte wie eine kaputte Heizung, bauliche Probleme wie Feuchtigkeit oder auch Lärm oder Gestank betreffen.

Ist die Wohnung gar nicht mehr nutzbar, kann die gesamte Miete gekürzt werden. Ist sie hingegen nur eingeschränkt nutzbar, muss die genaue Höhe der Minderung – in der Regel prozentual zur Miete – festgelegt werden. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 6. April 2005 (Az. XII ZR 225/03) stellt die Bemessungsgrundlage für die Prozent der Miete mittlerweile immer die Warmmiete dar.  

Da jede Situation unterschiedlich ist, gibt es im Gesetz keine exakt festgelegten Situationen und Beträge. Es gibt jedoch viele richterliche Urteile, die Ihnen eine erste Orientierung bieten können, in welcher Situation welcher Betrag in etwa angemessen ist. Im Folgenden finden Sie einige Situationen als Beispiele. Weiter unten in diesem Artikel haben wir Ihnen eine Mietminderungstabelle mit prozentualen Minderungsbeträgen aus einigen Beschlüssen als Beispiel eingefügt. Am besten lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie eine Minderung vornehmen.

Beispiele: Diese Mängel können eine Mietminderung rechtfertigen

Es gibt viele Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Entscheidend ist letztlich der Einzelfall. Einige Beispiele:

• Schimmel: Da Schimmel in der Wohnung unter anderem ein gesundheitsschädliches Risiko darstellt, kann er, beispielsweise durch Baumängel verursacht, ein Grund für eine Mietminderung sein. Deren Höhe hängt unter anderem vom Ausmaß des Schimmels und den betroffenen Räumen ab. Schimmel im Schlafzimmer könnte dabei schwerwiegender bewertet werden als Schimmel im Keller.
• Heizungsausfall: Dabei wird unterschieden, ob die Heizung im Sommer oder Winter beziehungsweise während der Heizperiode ausgefallen ist. Die Höhe der Minderung hängt unter anderem davon ab, welche Temperaturen in den verschiedenen Räumen noch erreicht werden. Hierbei gibt es Unterschiede zwischen Flur, Bad, Wohnzimmer und Schlafzimmer.
• Baulärm: Plötzlicher starker Lärm in der Wohnung, etwa weil in der Nachbarschaft gebaut wird, kann unter Umständen ein Grund für eine Mietminderung sein. Das gilt auch, wenn Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter nicht für den Lärm verantwortlich ist. War Ihnen jedoch bereits vor Vertragsabschluss bekannt, dass nebenan Bauarbeiten beginnen werden, verlieren Sie in der Regel Ihr Recht auf eine Mietminderung. Außerdem bildet Baulärm aufgrund von energetischen Sanierungen eine Ausnahme. Mehr dazu erfahren Sie unten.
• Fahrstuhlausfall: Bei einem defekten Fahrstuhl in einem Hochhaus spielt die Etage Ihrer Wohnung eine entscheidende Rolle. Ein Ausfall wiegt für eine Wohnung im 2. Stock weniger schwer als für eine im 10. Stock.
• Mäuse oder Ratten: Hier wird generell unterschieden, ob die Mäuse oder Ratten bis in die Wohnung gelangt sind oder nur im Hof anzutreffen sind.

Diese Situationen rechtfertigen meist keine Mietminderung

Nicht jede Situation, die von Mieterinnen oder Mietern als lästig empfunden wird, rechtfertigt jedoch eine Mietminderung. In folgenden Fällen können Sie gewöhnlich keine Mietminderung geltend machen:

• Verkehrslärm: Wenn Sie eine Wohnung im Stadtzentrum mieten, müssen Sie den Verkehrslärm wahrscheinlich hinnehmen – auch wenn dieser mit der Zeit zunimmt.
• Kinderlärm: Der Lärm spielender Kinder stellt generell keinen Grund für eine Mietminderung dar.
• Baulärm: Baulärm aufgrund einer energetischen Modernisierung nach BGB § 555b Nummer 1 müssen Sie bis zu 3 Monate lang hinnehmen. Nach einer solchen Sanierung ist darüber hinaus unter Umständen eine Mieterhöhung möglich.
• Musizieren: Klavierübungen der Nachbarschaft oder anderes Musizieren, das in Ihrer Wohnung zu hören ist, müssen Sie normalerweise akzeptieren. Voraussetzung ist, dass es nicht während der Ruhezeiten und zeitlich begrenzt stattfinden sollte. Die Ruhezeiten sind in der Regel in der Hausordnung festgelegt. In jedem Fall müssen auch Musikerinnen und Musiker die Mittags- und Nachtruhe einhalten.
• Bereits existierende Mängel: Mängel an der Wohnung, die Ihnen bereits vor Abschluss des Vertrags bekannt waren und die Sie ohne Vorbehalt akzeptiert haben, sind kein Grund für die Minderung der Miete.

Mietminderung erreichen: So gehen Sie bei einem Mangel vor

Eine Mietminderung ist normalerweise nicht möglich, bevor Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter über den Mangel informiert haben. Am besten machen Sie die Mängelanzeige schriftlich per Einschreiben, damit Sie dies später nachweisen können. In einem Notfall, zum Beispiel bei einem Heizungsausfall, können Sie natürlich auch zunächst zum Telefon greifen und dies anschließend schriftlich bestätigen. Haben Sie ein gutes Verhältnis zur Vermieterseite, kann sich ein vorheriges Gespräch ohnehin anbieten.

Beschreiben Sie den Mangel dabei so genau wie möglich. In Ihrem Schreiben können Sie außerdem eine Frist setzen, ab der Sie, falls der Mangel nicht behoben wurde, die Minderung geltend machen werden. Ob die Mietminderung tatsächlich berechtigt ist und mit welchem Betrag Sie mindern können, kann letztendlich nur ein Gericht endgültig entscheiden. Wenn Sie direkt nach der Mängelanzeige weniger Miete zahlen und später festgestellt wird, dass die Minderung unberechtigt war, haben Sie für diesen Zeitraum zu wenig Miete gezahlt. Ein Zahlungsrückstand kann unter Umständen ein Grund für Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter sein, den Mietvertrag zu kündigen.

Es gibt jedoch 2 Strategien, um dieses Risiko zu vermeiden:

1. Sprechen Sie zuerst mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter, bevor Sie die Miete kürzen. Versuchen Sie, sich gemeinsam auf eine faire Höhe der Minderung zu einigen. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest, damit Sie sie später im Fall eines Streits nachweisen können.
2. Wenn Sie sich beispielsweise von einem Anwalt, einer Anwältin oder einem Mieterverein beraten lassen, um eine angemessene Höhe der Mietminderung festzulegen, können Sie die Miete für einen begrenzten Zeitraum unter Vorbehalt weiterzahlen. So vermeiden Sie Zahlungsrückstände und gehen kein Risiko einer Kündigung des Mietvertrags ein. Informieren Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter schriftlich darüber, dass Sie die Miete wegen des Mangels nur vorbehaltlich weiterzahlen.

Das können Sie tun, wenn die Vermieterseite nicht reagiert

Wenn die Vermieterin oder der Vermieter den Mangel nicht behebt oder erst gar nicht auf Ihr Schreiben reagiert, können Sie rechtliche Schritte in Erwägung ziehen. Einige Beispiele:

• Feststellungs- und Mängelbeseitigungsklage: Ein Gericht prüft, in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Nach dem Beschluss wissen Sie genau, um welchen Prozentsatz Sie die Miete kürzen können. Achten Sie darauf, dies taggenau umzusetzen, wie unten beschrieben. Zudem kann das Gericht die Vermieterin oder den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichten. Das bedeutet, dass der Mangel nicht länger ignoriert werden kann.
• Zurückbehaltungsrechts: Auf Basis dieses Rechts können Sie unter Umständen einen Teil der Miete einbehalten.
• Ersatzvornahme(auch: Selbstvornahme): Wenn die Vermieterin oder der Vermieter nichts unternimmt, können Sie den Mangel selbst beheben oder beheben lassen. Die erforderlichen Aufwendungen müssen anschließend von der Vermieterin oder vom Vermieter erstattet werden.
• Kündigung: Unter Umständen können Sie den Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Besprechen Sie vorab mit einem Anwalt oder einer Anwältin, wie Sie genau vorgehen und welche Fristen einzuhalten sind. Wichtig ist, dass dabei verschiedene Voraussetzungen beachtet sowie Rechte und Pflichten berücksichtigt werden. Es gelten verschiedene Einschränkungen. Rechtliche Schritte können teuer werden. Eine Rechtsschutzversicherung mit dem Paket Haus- und Wohnungsrechtsschutz kann hilfreich sein, um sich gegen hohe Kosten abzusichern.

Diese Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie Sie taggenau abrechnen

Sie müssen die Mietminderung taggenau berechnen. Beispiel: Sie mieten eine Wohnung in Berlin und zahlen eine Warmmiete von 800 Euro im Monat. Am 10. Januar fällt die Heizung aus. Sie haben die Vermieterin oder den Vermieter sofort schriftlich über den Mangel informiert sowie angekündigt, die Miete um 70 Prozent zu kürzen. Die Heizung wird am 20. Januar repariert und ist ab diesem Tag wieder funktionsfähig. Der Mangel bestand also für 11 Tage.

Die Berechnung gestaltet sich nun wie folgt:

Monatliche Höhe der Minderung = 800 Euro x 0,7 = 560 Euro

Taggenaue Höhe der Minderung = 11 / 31 x 560 Euro = 198,71 Euro

Die letztendlich zu zahlende Miete für den Monat Januar beträgt in diesem Beispiel (abzüglich der taggenauen Minderung von 198,71 Euro) also 601,29 Euro.