Mieterinnen und Mieter können ihre Wohnung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten verlassen. Diese Frist lässt sich vertraglich oder durch Sonderregelungen ändern.
Vermietende müssen je nach Dauer des Mietverhältnisses längere Kündigungsfristen einhalten. Diese können bis zu 9 Monate betragen.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist möglich, wenn Pflichten aus dem Mietvertrag gravierend verletzt wurden, etwa durch Mietrückstände, oder wenn die Wohnbedingungen unzumutbar sind.
Die Kündigungsfristen für Mietverträge finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und regeln, wann ein Mietverhältnis rechtlich korrekt beendet werden kann. Paragraf 573c BGB legt die Fristen für ordentliche Kündigungen fest. Diese Fristen unterscheiden sich je nach Partei, Mietdauer und individuellen Umständen. Paragraf 543 BGB definiert die Voraussetzungen für fristlose Kündigungen, während Paragraf 569 BGB besondere Kündigungsgründe bei Wohnraum regelt, wie unzumutbare Bedingungen.
Mietende können ihren Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen, solange sie eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Diese Regelung gilt unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermietenden eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden.
Beispiel: Eine Wohnraumkündigung, die spätestens am 3. Februar eingeht, beendet das Mietverhältnis am 30. April. Wird die Kündigung jedoch erst am 4. Februar zugestellt, verschiebt sich das Ende des Mietvertrags auf den 31. Mai.
Vermieterinnen und Vermieter unterliegen strengeren Regeln des BGB, da Mieterinnen und Mieter vom Gesetz besonders geschützt werden. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
Eine ordentliche Kündigung durch die Vermietpartei ist zudem nur möglich, wenn berechtigte Interessen vorliegen. Dazu zählen:
Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn die Mietenden besonderen Kündigungsschutz genießen:
Manche Mietverträge enthalten individuelle Kündigungsfristen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Solche Vereinbarungen sind zulässig, solange sie für Mieterinnen und Mieter nicht nachteilig sind. Beispielsweise ist eine Verlängerung der Kündigungsfrist für die Vermietpartei erlaubt, nicht jedoch für die Mietenden. Mieterinnen und Mieter können aber von kürzeren Fristen profitieren, wenn dies explizit vereinbart wurde.
Befristete Mietverträge enden üblicherweise automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist normalerweise ausgeschlossen, es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt. Allerdings dürfen in befristeten Mietverträgen gesonderte Kündigungsbedingungen festgelegt werden. Zum Beispiel können beide Parteien einen früheren Beendigungstermin vereinbaren, falls bestimmte Bedingungen eintreten.
Mieterinnen und Mieter können ihre Wohnung zudem schneller verlassen, wenn sie eine geeignete Nachmieterin oder einen Nachmieter finden. Voraussetzung ist, dass die Vermietpartei der nachmietenden Person zustimmt. Ein Rechtsanspruch darauf besteht nicht.
Auch in besonderen Lebenssituationen, wie einem beruflich bedingten Umzug oder gesundheitlichen Problemen, können Mietende eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags erwirken. Diese Ausnahme muss gut begründet sein, und häufig ist die Zustimmung der Vermietpartei erforderlich.
Mietende können in einigen Fällen mit einer verkürzten Frist von 2 Monaten kündigen. Diese Regelung greift bei:
Mietende können in einigen Fällen außerordentlich fristlos kündigen. Kündigungsgründe können sein:
Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe klar benennen. Mietende müssen der Vermietpartei in der Regel zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels einräumen. Zudem ist in der Regel eine Abmahnung des Vermieters oder der Vermieterin – als letzte Warnung – erforderlich, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.
Auch Vermietende können unter bestimmten Umständen außerordentlich fristlos kündigen. Ein Anwendungsfall ist das Ableben des Mietenden. Davon abgesehen ist eine außerordentliche Kündigung nur möglich, wenn Mietende schwerwiegend gegen den Mietvertrag verstoßen. Beispiele für Kündigungsgründe sind:
Eine fristlose Kündigung ist nur gültig, wenn Vermieterinnen und Vermieter den Verstoß konkret belegen können. In diesen Fällen ist zudem eine vorherige Abmahnung notwendig, um den Mietenden Gelegenheit zu geben, die Verstöße abzustellen. Ohne vorherige Abmahnung könnte eine Kündigung – außer bei besonders schwerwiegenden Verstößen – als unverhältnismäßig angesehen und vor Gericht angefochten werden.
Die Abmahnung dient dazu, Konflikte zu entschärfen, bevor ein Mietverhältnis gekündigt wird. Wie bereits gezeigt, ist sie vor einer fristlosen Kündigung in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben.
Die schriftliche Abmahnung gibt der betroffenen Partei die Chance, ihr Verhalten zu korrigieren oder auf Missstände zu reagieren. Damit sie rechtlich wirksam ist, sollte sie folgende Punkte enthalten:
Wenn Mietende besonders schwer gegen den Vertrag verstoßen – zum Beispiel, indem sie die Vermieterseite massiv bedrohen oder absichtlich Sachschäden verursachen – können Vermieterinnen und Vermieter auf eine Abmahnung verzichten.
Kündigungsfristen schaffen Klarheit und schützen beide Seiten in einem Mietverhältnis. Ob ordentlich oder fristlos gekündigt wird – die gesetzlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch bilden den Rahmen, an den sich Mietende und Vermietende halten müssen. Achten Sie darauf, die entsprechenden Fristen in Ihrer individuellen Situation einzuhalten und alle nötigen Schritte für eine Wohnraumkündigung korrekt einzuhalten, damit es nicht zu rechtlichen Problemen kommt.
Ja, eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist zwar möglich, setzt jedoch in der Regel entweder die Zustimmung des Vermieters oder besondere Umstände voraus. Sie können beispielsweise eine Nachmieterin oder einen Nachmieter stellen, die oder der die Wohnung zu den bestehenden Vertragsbedingungen übernimmt. Die Vermietpartei muss jedoch der Nachmieterregelung zustimmen – ein rechtlicher Anspruch darauf besteht nicht. In Härtefällen, wenn Sie zum Beispiel beruflich bedingt umziehen müssen oder sich in einer gesundheitlichen Notlage befinden, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Zudem kann im Mietvertrag eine kürzere Frist vereinbart sein, sofern dies die Mietenden nicht benachteiligt. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses lässt sich auch durch einen Mietaufhebungsvertrag erreichen.
Sie können die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten umgehen, wenn Sie das Mietverhältnis fristlos beenden dürfen. Das ist möglich, wenn die Wohnverhältnisse unzumutbar sind. Beispiele dafür sind Schimmel, der Ihre Gesundheit gefährdet, eine längere Heizungsstörung im Winter oder andere schwerwiegende Mängel. In den meisten Fällen müssen Sie der Vermietpartei zuerst Zeit geben, die Probleme zu beheben, und diese vorher abmahnen.
Außerdem können Sie die Frist verkürzen, wenn der Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vorsieht. Auch die Nachmieterregelung kann helfen: Finden Sie eine Nachmieterin oder einen Nachmieter, der die Wohnung übernimmt, und stimmt die Vermietpartei zu, können Sie früher ausziehen. In besonderen Härtefällen, wie bei einem plötzlichen Umzug wegen des Berufs oder bei gesundheitlichen Problemen, können außerordentliche Kündigungsgründe die Mietdauer ebenfalls verkürzen, wenn Sie diese gut begründen.
Dies ist nur möglich, wenn berechtigte Interessen vorliegen. Dazu zählt vor allem Eigenbedarf, wenn die Vermietpartei die Wohnung für sich selbst oder enge Angehörige benötigt. Weitere Gründe können vorliegen, wenn Mietende gegen Pflichten verstoßen, indem sie die Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten oder mehrfach die Hausordnung missachten. Auch wirtschaftliche Vorhaben, wenn die Vermietpartei etwa eine umfassende Sanierung plant oder das Gebäude abreißen möchte, können eine ordentliche Kündigung begründen. Dabei müssen Vermieterinnen und Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die je nach Mietdauer 3 bis 9 Monate betragen.
Nach einer Mietdauer von 15 Jahren gilt für Vermietende die längste gesetzliche Kündigungsfrist von 9 Monaten. Diese Frist ergibt sich aus dem Paragrafen 573c BGB , der gestaffelte Fristen für ordentliche Kündigungen vorgibt. Das sind die gestaffelten Kündigungsfristen:
Für Mietende bleibt die Kündigungsfrist unabhängig von der Mietdauer bei 3 Monaten, solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurden.
Eine fristlose Kündigung von Vermieterseite ist möglich, wenn Mietende schwerwiegend gegen ihre Pflichten verstoßen. Beispiele für Kündigungsgründe sind, wenn Mietende mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand bleiben, den Hausfrieden massiv stören, oder die Wohnung ohne Erlaubnis gewerblich nutzen. In den meisten Fällen muss die Vermietpartei die Mietenden zuvor abmahnen und ihnen die Chance geben, das Verhalten zu ändern. Nur bei besonders schweren Verstößen, wenn Mietende etwa absichtlich Schäden verursachen oder Gewalt androhen, können Vermieterinnen und Vermieter sofort und ohne Abmahnung kündigen.
Das ist zulässig, wenn erhebliche Mängel die Nutzung der Wohnung unzumutbar machen. Beispiele hierfür sind: Schimmelbefall, ein längerer Heizungsausfall im Winter, extreme Hitze, massiver Ungezieferbefall oder das Austreten von Schadstoffen. Auch wenn die Vermietpartei gemeldete Mängel wiederholt ignoriert, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Vor der Kündigung müssen Mieterinnen und Mieter in der Regel eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen, die Vermietpartei abmahnen und die Kündigung schriftlich begründen.
