Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerform. Der Begriff wird umgangssprachlich verwendet, wenn beispielsweise bei einem privaten Immobilienverkauf ein Gewinn erwirtschaftet wurde, der für die Einkommensteuer relevant ist. Tatsächlich fällt also Einkommensteuer an. Privatpersonen können Steuern beim Immobilienverkauf jedoch oft vermeiden oder zumindest reduzieren.
Die Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Sie mit dem Verkauf einer Immobilie einen Gewinn erzielen. Das betrifft den Wohnungs- oder Hausverkauf ebenso wie die Veräußerung eines Grundstücks, das nicht bebaut ist.
Sie müssen jedoch keine Spekulationssteuer bezahlen, wenn sogenannte Eigennutzung vorliegt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie die jeweilige Immobilie zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
Außerdem fällt auch bei fremdgenutzten – zum Beispiel vermieteten – Häusern oder Wohnungen keine Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist die sogenannte Spekulationsfrist.
Müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen, zahlen Sie diese rein auf den Verkaufsgewinn. Dabei gilt der Steuersatz Ihrer Einkommensteuer. Allerdings kann sich dieser möglicherweise durch den Gewinn aus dem Verkauf erhöhen.
Gleich vorab: In vielen Fällen müssen Sie sich beim Verkauf Ihrer Immobilie nicht weiter mit der Spekulationssteuer befassen, weil diese nicht anfällt. Ob das der Fall ist, sollten Sie jedoch genau prüfen. In folgenden Fällen müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen:
Der Gesetzgeber hat eine Spekulationsfrist von zehn Jahren für den Verkauf von Immobilien festgelegt. Wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen und keine Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren vorliegt, müssen Sie in der Regel Spekulationssteuer bezahlen. Voraussetzung: Sie machen mit dem Verkauf einen Gewinn. Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn fällig.
Ihren Gewinn aus der Veräußerung können Sie mit folgender Formel grob überschlagen:
Verkaufspreis – Kaufpreis – Kaufnebenkosten – Verkaufskosten = Verkaufsgewinn
Beispiel: Mia hat 2020 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft und stets vermietet. An Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.) hat sie 25.000 Euro bezahlt. 2023 verkauft sie die Wohnung für 300.000 Euro. Dabei hat sie Verkaufskosten von 20.000 Euro (zum Beispiel, weil sie vor dem Verkauf noch mehrere kleinere Ausbesserungen durchführt, um einen guten Preis zu erzielen, sowie etwa für Immobilienmakler oder -maklerin, Notarbüro usw.). Dadurch ergibt sich:
300.000 – 250.000 – 25.000 – 20.000 = 5.000 Euro
Mia erzielt also einen zu versteuernden Verkaufsgewinn von 5.000 Euro.
Mit dem Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz bei der Einkommensteuer können Sie die Höhe der Spekulationssteuer berechnen. Doch Achtung: Insbesondere bei einem hohen Gewinn ist es möglich, dass Sie dadurch die Grenze zu einem höheren Steuersatz überschreiten. Rechnen Sie daher zunächst den Verkaufsgewinn zu Ihrem zu versteuernden Einkommen dazu. Den Gesamtbetrag können Sie zum Beispiel in den Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen eingeben. Um mit dem Rechner einen groben Überblick über Ihren Steuersatz zu erhalten, müssen Sie außerdem angeben, ob Sie verheiratet oder verpartnert sind.
Beispiel: Mia gibt Ihre Daten ein und kommt auf einen ungefähren Steuersatz von 30 Prozent bei der Einkommensteuer. Sie muss also für den Verkauf Ihrer Immobilie 30 Prozent von 5.000 Euro an Spekulationssteuer bezahlen. Das sind 1.500 Euro.
Sie müssen in jedem Fall Spekulationssteuer bezahlen, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, mit einem Gewinn wieder verkaufen. Bei sogenannten fremdgenutzten Immobilien (zum Beispiel vermieteten) beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Das bedeutet: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger oder genau zehn Jahre müssen Sie die Steuer bezahlen.
Die Spekulationssteuer wird auf den Verkaufsgewinn (auch: Veräußerungsgewinn) berechnet. Dabei ist der persönliche Steuersatz bei der Einkommensteuer relevant. Dieser kann sich allerdings möglicherweise durch das zusätzliche Einkommen aus dem Verkauf erhöhen.
Rechnen Sie daher zunächst den Verkaufsgewinn zu Ihrem zu versteuernden Einkommen dazu. Den Gesamtbetrag können Sie zum Beispiel in den Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen eingeben. Sie erhalten einen ungefähren Überblick über Ihren Steuersatz. Wenden Sie diesen auf den Verkaufsgewinn an.
Beispiel für die Berechnung: Bei einem Hausverkauf machen Sie nach Abzug von Kaufpreis, Kaufnebenkosten (zum Beispiel für Notar oder Notarin und Maklerbüro, Grunderwerbsteuern usw.) und Verkaufskosten (zum Beispiel für kleinere Renovierungen für den Verkauf, Notarbüro etc.) einen Gewinn von 20.000 Euro. Und Sie haben einen Steuersatz von 40 Prozent. Daraus ergibt sich, dass Sie 20.000 x 0,4 = 8.000 Euro an Spekulationssteuern bezahlen müssen.
Um Steuern zu sparen, können Sie Kosten absetzen, die mit dem Verkauf der Immobilie verbunden sind. Dadurch reduziert sich der Verkaufsgewinn, auf den die Steuer berechnet wird. Zu den absetzbaren Kosten gehören unter anderem Notarkosten und Maklergebühren. Auch kleinere Renovierungen, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, können abgesetzt werden. Dazu gehören zum Beispiel Malerarbeiten.
In folgenden drei Fällen können Sie die Spekulationssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften umgehen:
Hinweis: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Immobilien verkaufen, kann es Ihnen passieren, dass das als gewerblicher Immobilienhandel gilt. Ein solcher unterliegt der Gewerbesteuer.
Das ist abhängig davon, wie die Immobilie genutzt wird. Bei Fremdnutzung (zum Beispiel vermieteten Häusern oder Wohnungen) beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Sie endet also, wenn seit dem Datum, dass beim Kauf im Kaufvertrag vermerkt wurde, mehr als zehn Jahre vergangen sind. Ausschlaggebend für die Berechnung der Frist ist auch beim Verkauf das Datum im Kaufvertrag.
Ausschlaggebend für Beginn und Ende der Spekulationsfrist ist jeweils das Datum auf dem Kaufvertrag beim Notar oder der Notarin. Zwischen Kauf und Verkauf müssen mehr als zehn Jahre vergangen sein, damit die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Das gilt etwa für vermietete Immobilien. Haben Sie selbst mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren im Haus oder der Wohnung gewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen.
Bei einem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft, zum Beispiel einem Hausverkauf einer Privatperson, die keinen gewerblichen Immobilienhandel betreibt, kann ausschließlich die Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer fällt jedoch nicht in jedem Fall an.
Gewerbesteuer muss lediglich bei gewerblichem Grundstückshandel bezahlt werden. Dabei gilt regelmäßig die Drei-Objekt-Grenze. Das bedeutet: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Immobilien verkaufen, kann es Ihnen passieren, dass das Finanzamt das als gewerblichen Immobilienhandel wertet. Dann müssen Sie gegebenenfalls Gewerbesteuer bezahlen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel Steuern sparen beim Hausverkauf.
