Beim Mieten und Vermieten von Wohnhäusern und Wohnungen gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Maklerservice zuerst beauftragt hat, zahlt die Maklerprovision.
Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Stattdessen hängt vom Maklervertrag ab, wer diesen bezahlt. In der Regel teilen sich die Käufer- und Verkäuferseite die Kosten.
Bei der Vermietung liegt die Höchstgrenze der Gebühr bei zwei Nettokaltmieten. Beim Kauf schwankt die Höhe je nach Region. Üblich sind zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises.
Im Maklergeschäft gilt ein klarer Grundsatz: Erst die Formalitäten, dann die Dienstleistung. Das bedeutet, Maklerinnen und Makler müssen vor der Immobilienvermittlung einen Vertrag mit Ihnen abschließen, in dem unter anderem die Höhe der Maklergebühr geregelt ist. Der Maklervertrag muss schriftlich geschlossen, aber nicht unbedingt handschriftlich unterschrieben werden. Eine E-Mail genügt. So wissen Sie vorab verbindlich, welche Kosten im Erfolgsfall auf Sie zukommen.
Alltagssprachlich meinen alle drei Begriffe in der Regel dasselbe: eine Vergütung, die ein Maklerservice für die Vermittlung einer Immobilie bekommt. Gesetzlich regelt der Paragraf 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) diesen Maklerlohn – und besagt, dass die Provision erst dann fällig wird, wenn die Vermittlung erfolgreich war. Das bedeutet: Erst mit der Unterschrift unter einem Miet- oder Kaufvertrag entsteht ein Anspruch auf die Maklergebühr. Vorher fallen keine Kosten an.
Ob Sie einen Makler für eine erfolgreiche Vermittlung bezahlen müssen, hängt von der Art des Immobiliengeschäfts und der Beauftragung ab. Dabei gibt es folgende sechs Möglichkeiten.
Bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist es mittlerweile der Regelfall, dass Vermietende den Makler bezahlen. Für die Mieterseite ist die Vermittlung dann kostenlos. Denn hier gilt schon seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip gemäß Paragraf 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG): Es besagt, dass der (erste) Auftraggebende zahlt. Und meist geht der Vermieter oder die Vermieterin zuerst auf das Maklerbüro zu und schließt einen Vertrag für die Vermittlung ab.
Die Vermieterseite zahlt auch dann, wenn die Mietinteressierten anschließend ebenfalls auf das Maklerbüro zugehen und um Vermittlung einer Immobilie bitten. Der zuerst geschlossene Vertrag entscheidet also, wer die Provision für die Mietimmobilie bezahlt.
Tipp: Vermieterinnen und Vermieter können Maklerkosten steuerlich absetzen.
Durch die Regelung in Punkt 1 passiert es nur noch sehr selten, dass Mieter von Wohnimmobilien den Makler bezahlen. Möglich ist das dann, wenn die Mieterseite auf den Immobilienmakler oder die Immobilienmaklerin zugeht, und keine passenden Objekte vorhanden sind. Der Makler schließt dann einen Vertrag mit der Mieterseite ab, um aktiv eine passende Immobilie zu finden. Gelingt das und es kommt zum Mietvertrag, zahlt die Mieterseite.
In diesem Fall ist die Vermittlung für den Vermieter kostenlos. Niemals darf der Immobilienmakler von beiden Seiten Provision verlangen.
Tipp: Auf dem Sparkassen-Immobilienportal finden Sie unsere aktuellen Angebote für Wohnimmobilien. Bei diesen Angeboten haben die Vermieter um Vermittlung gebeten. Für die Mieter entstehen dadurch keine Maklergebühren.
Anders ist die Maklercourtage beim Kaufvertrag geregelt, denn dort gilt das Bestellerprinzip nicht. Der häufigste Fall ist, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in gleicher Höhe teilen (Halbteilungsgrundsatz). Diese Regelung basiert auf dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Es trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Laut Gesetz darf die Käuferseite nur dann eine Provision zahlen, wenn die Verkäuferseite mindestens den gleichen Anteil übernimmt. Dies verhindert, dass Kaufinteressierte einen Großteil oder sogar die gesamte Provision alleine tragen müssen.
Meist geht zunächst die Verkäuferseite auf den Immobilienmakler zu und schließt einen Vertrag ab. Dieser erlaubt dem Makler, ebenfalls einen Vertrag mit den Kaufinteressenten zu schließen. Der Immobilienmakler wird vermittelnd tätig und tritt für beide Seiten gleichermaßen ein. Abschließend muss er beiden Parteien eine Maklerprovision in gleicher Höhe ausweisen.
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sorgt für noch mehr Klarheit bei der Maklerprovision. Ein Fehler kann dazu führen, dass der Makler oder die Maklerin keine Provision erhält.
Das BGH-Urteil besagt: Wenn eine Maklerin oder ein Makler sowohl für die Käufer- als auch für die Verkäuferseite tätig wird, muss die Provision gleich hoch sein. Ist das nicht der Fall, ist der Maklervertrag unwirksam – die Maklerseite geht leer aus. Diese Regel gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht aber für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Der BGH hat festgelegt: Ein Gebäude gilt als Einfamilienhaus, wenn es erkennbar für die Wohnzwecke eines einzelnen Haushalts gedacht ist. Eine zusätzliche Nutzung – zum Beispiel durch eine Einliegerwohnung oder ein kleines Büro – ändert daran nichts, solange die gewerbliche Nutzung nebensächlich bleibt.
Auch wenn nicht der Verkäufer oder die Verkäuferin selbst, sondern eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner den Makler oder die Maklerin beauftragt, gelten die gleichen Regeln. Laut BGH soll das Gesetz Verbraucher und Verbraucherinnen schützen – unabhängig davon, wer den Vertrag unterzeichnet.
Der Kaufinteressent kann auch beschließen, dass der Maklerservice ausschließlich die Interessen der Käuferseite vertreten soll. Dafür schließt er einen entsprechenden Maklervertrag ab. Vermittelt der Makler eine Immobilie, zahlt in diesem Fall nur die Käuferseite. Für Verkäuferin oder Verkäufer ist die Dienstleistung dann kostenlos.
Analog kann auch die Verkäuferseite beschließen, dass ein Makler nur die eigenen Interessen vertreten soll. Nachdem das vertraglich geregelt und die jeweilige Immobilie vermittelt wurde, darf der Immobilienmakler keine Kosten von der Käuferseite verlangen.
Rein rechtlich möglich ist noch diese weitere Möglichkeit: Hierbei beauftragt die Verkäuferseite den Makler, ausschließlich die eigenen Interessen zu vertreten. Wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, soll der Immobilienmakler allerdings die Hälfte der Provision der Käuferseite in Rechnung stellen. Der Kaufinteressent muss der Zahlung einwilligen, um den Kauf abzuschließen. Zunächst zahlt die Verkäuferseite, anschließend die Käuferseite.
Nicht mit uns: Die Immobilienmakler der Sparkassen-Finanzgruppe lehnen diese Variante ab. Wenn sich beide Seiten die Maklerprovision teilen, sollten aus Gründen der Fairness auch beide Seiten vertreten werden. Mit Variante 4 und 5 sind aus unserer Sicht transparente und gerechte Alternativen gegeben.
Es gibt Situationen, in denen diese Regelungen nicht greifen:
Beim Kauf einer Immobilie unterscheidet die Maklerdienstleistung zwei Arten von Provisionen: die Innenprovision und die Außenprovision.
Wünschen Sie sich jemanden, der Ihnen bei der Auswahl von Haus oder Wohnung durch eine faire und verlässliche Beratung Sicherheit gibt? Jemanden, der vor Ort ist, sich gut auskennt, Ihre Fragen vertrauensvoll beantworten kann und Sie durch den Prozess begleitet, bis Sie den Hausschlüssel in der Hand halten? Dann sind Sie bei uns genau richtig. Die Sparkassen-Finanzgruppe ist Deutschlands größter Maklerverbund.
Lohnt es sich, eine Immobilie mit Makler zu suchen oder zu verkaufen? Oder geht es auch ohne? In unseren weiterführenden Artikeln Immobilienkauf mit oder ohne Makler und Maklerin und Immobilie verkaufen – mit oder ohne Makler erfahren Sie, welche Vorteile die Maklerunterstützung bietet, worauf Sie bei einem Kauf oder Verkauf achten sollten und welche Schritte wichtig sind.
Die Höhe der Gebühr hängt davon ab, ob es sich um eine Miet- oder Kaufimmobilie handelt. Bei Mietobjekten gibt es eine gesetzliche Obergrenze: Hier darf die Provision maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.
Bei Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gibt es keine bundesweit einheitliche Maklercourtage – sie unterscheidet sich je nach Bundesland beziehungsweise Region. Die Gebühr beträgt in der Regel zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Wie bereits gezeigt, muss die Verkäuferseite davon mindestens die Hälfte übernehmen, wenn sie die Maklerin oder den Makler beauftragt hat.
Tipp: In unserem Beitrag Maklerprovision richtig berechnen finden Sie ein Beispiel für die Berechnung der Courtage.
Ob die Maklercourtage Ihre Steuerlast senkt, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird:
Ob Kauf oder Miete – wer eine Immobilie sucht oder zu vergeben hat, sollte die Maklerprovision von Anfang an mit einplanen. Beim Mieten gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch. Beim Kauf übernehmen Käufer- und Verkäuferseite die Kosten meist gemeinsam. Doch der wichtigste Punkt ist: Ein erfahrener Maklerservice vermittelt nicht nur Immobilien, sondern sorgt für einen strukturierten und sicheren Ablauf. Von der Preisgestaltung bis zur Vertragsabwicklung kann die professionelle Unterstützung Fehler vermeiden und Risiken minimieren – und das spart am Ende oft mehr Geld, als die Provision kostet.
Bei der Vermietung von Wohnimmobilien wird die Maklerprovision nicht geteilt. Es zahlt derjenige, der den Maklerservice zuerst beauftragt hat (Bestellerprinzip). Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien ist es hingegen zulässig, dass sich beide Seiten die Maklerprovision teilen und der Immobilienmakler dann in der Regel auch für beide Seiten tätig wird.
Eine Maklerin oder ein Makler kann drei Jahre lang Anspruch auf Provision erheben. Die Frist beginnt zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
In der Regel ist die Maklerprovision fällig, wenn der Makler oder die Maklerin die Immobilie vermittelt hat und der Kaufvertrag beziehungsweise der Mietvertrag unterschrieben wurde.
Die Höhe hängt davon ab, ob es um eine Miet- oder Kaufimmobilie geht:
Nein, die Mehrwertsteuer kommt zur Maklerprovision noch hinzu. Die in Deutschland gültige Mehrwertsteuer von 19 Prozent wird auf die Provision aufgeschlagen. In Exposés oder Verträgen steht oft „zzgl. MwSt.“ oder „inkl. MwSt.“, um die Berechnung transparent zu machen.
Ja, es gibt klare gesetzliche Vorgaben bei Wohnimmobilien:
Bei Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken gibt es keine gesetzliche Vorgabe zur Provisionshöhe oder Verteilung.
Nein, die Maklercourtage wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig. Sie gehört nicht zu den Anschaffungskosten, sondern zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie und wird separat berechnet. In Exposés wird die Käuferprovision meist als Prozentsatz des Kaufpreises angegeben.
Das hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird:
