Ein in Deutschland geborener Mensch hat eine durchschnittliche Lebenserwartung von knapp 80 Jahren. Eine Galapagos-Schildkröte kann über 170 Jahre alt werden. Aber wie lange hält eigentlich ein Haus? Für Immobilienkäuferinnen und -besitzer ist dies eine wichtige Frage, da die Lebensdauer von Dachziegeln, Böden oder Heizkörpern bestimmt, wann und wie oft – mitunter kostspielig – saniert werden muss. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Bauteile wann überprüft und möglicherweise ersetzt werden sollten. So können Sie verhindern, dass aus kleinen Problemen langfristig große werden.
Machen Sie sich mit den unterschiedlich langen Lebenserwartungen der einzelnen Bauteile vertraut. Das entscheidet, wann und wie oft eine Sanierung notwendig ist.
Durch Modernisierungen, besonders von Heizung, Dämmung und Fenstern, lässt sich die Energieeffizienz verbessern. Dies reduziert Kosten und steigert den Immobilienwert.
Staatliche Förderprogramme bieten finanzielle Unterstützung und können Ihre Investition in Sanierungsprojekte reduzieren.
Für viele ist eine Immobilie ein Stück Heimat, ein Ort der Selbstverwirklichung, an dem sie lachen, weinen, lieben und wachsen. Für manche ist sie schlicht eine Kapitalanlage. Aber immer ist sie: die Summe ihrer Teile. Die Materialien, aus denen sie besteht, altern und verschleißen naturgemäß über die Jahre. Wenn Sie bereits Hausbesitzerin oder Hauseigentümer sind oder sich auf den Bau oder Kauf vorbereiten, sollten Sie bedenken, wie oft Sie mit Renovierungsarbeiten rechnen müssen.
Die Lebensdauer eines Wohngebäudes hängt stark davon ab, wie es gebaut wurde und welche Materialien verwendet wurden. Hochwertige Materialien halten üblicherweise länger. Sie widerstehen Feuchtigkeit, Temperaturschwankungen und physischer Beanspruchung besser. Minderwertige Materialien können schneller abnutzen und müssen früher ersetzt oder repariert werden.
Auch wie intensiv das Haus genutzt wird und welchen Umweltfaktoren es ausgesetzt ist, spielt eine Rolle. In Gebieten mit extremen Wetterbedingungen wie starker UV-Strahlung, Salzluft in Küstennähe oder hoher Feuchtigkeit, kann schneller Verschleiß entstehen. Auch städtische Umgebungen mit viel Luftverschmutzung können Materialien schneller altern lassen. Regelmäßige Wartung kann zu einer höheren Lebensdauer dieser Hauskomponenten beitragen.
Grundsätzlich gilt, dass Sie es fest finanziell einplanen sollten, regelmäßig zu renovieren und zu modernisieren – zum Beispiel über eine regelmäßige Instandhaltungsrücklage. Das hat nicht nur ästhetische Gründe. Klar, eine neue Fassade macht ebenso etwas her wie ein neu gestalteter Eingangsbereich. Aber eine Instandsetzung wirkt sich vor allem auf den Wert und die Bewohnbarkeit aus – und damit auf Ihren Komfort und Ihren Geldbeutel.
Es lohnt sich nicht nur bei einem Altbau, die Sanierungskosten mitzuplanen, gerade wenn für Sie die Immobilie auch eine Altersvorsorge ist. Beim Renteneintritt kommt es oft vor, dass die Immobilie rund 40 Jahre alt ist. Wurde es versäumt, verschlissene Bauteile und Installationen zu erneuern, können gerade zu dieser Zeit große Renovierungskosten auf Eigentümerinnen und Eigentümer zukommen – zu einem ungünstigen Zeitpunkt, weil die Einnahmen geringer werden.
Die Instandhaltungsrücklage ist eine Art Notgroschen. Sie schützt Sie als Eigentümerin und Eigentümer vor unerwarteten finanziellen Belastungen. Es gibt dafür keine gesetzliche Verpflichtung oder eine Vorgabe zur genauen Höhe, jedoch Empfehlungen von Branchenverbänden:
Aber:
Ältere Gebäude benötigen tendenziell höhere Rücklagen, da die
Wahrscheinlichkeit von notwendigen Sanierungen steigt. Für Gebäude, die älter
als 22 Jahre sind, wird beispielsweise eine höhere Rücklage empfohlen als für
neuere. Und wenn Ihnen bereits heute bekannt ist, dass in den nächsten Jahren
größere Sanierungsprojekte anstehen, wie etwa ein Dach- oder Heizungsaustausch,
sollten Sie Ihre Rücklage entsprechend anpassen.
Im Vergleich zu früheren Jahrzehnten wird heute nachhaltig und vorausschauend gebaut. Zum einen sind die Materialien qualitativ besser geworden. Zum anderen ist bei Hausbauern in den vergangenen Jahren ein stärkeres Bewusstsein für Nachhaltigkeit entstanden. Trotz der durchschnittlich längeren Lebensdauer gibt es aber immer noch große Unterschiede bei der Qualität von verarbeiteten Materialien, die sich auf die Haltbarkeit auswirken.
Die folgenden Angaben für durchschnittliche Sanierungszeiträume können daher nur ungefähr sein.¹ Die Werte vermitteln dennoch gute Anhaltspunkte, wann Sie den Zustand des betreffenden Teils überprüfen sollten:
¹Zu den Empfehlungen für die Sanierungszeiträume haben beigetragen: KfW, Energie-Effizienz-Experten, Das Haus, Dena, verbraucherzentrale.de, daemmen-und-sanieren.de.
Ihr Haus oder Ihre Wohnung kann einen dringenden Sanierungsbedarf aber auch jenseits der üblichen Sanierungsintervalle signalisieren. Achten Sie auf:
Risse in Wänden oder Fassaden, beschädigte Dachziegel, verrottendes Holz an Fensterrahmen und Türen oder Schimmelbildung deuten auf mögliche strukturelle Probleme hin.
Sicherungen, die häufig auslösen, oder ein Fehlen von GFCI-Schutzschaltern in Küche und Bad sind Anzeichen dafür, dass die elektrische Anlage möglicherweise nicht mehr den modernen Sicherheitsstandards entspricht.
Wasserflecken an der Decke, feuchte Wände oder stehendes Wasser im Keller sind klare Zeichen, dass Wasser eindringt, wo es nicht sollte. Solche Probleme können die Bausubstanz langfristig schädigen und sollten schnellstmöglich behoben werden.
Wenn Ihre Heizung läuft, aber nicht ausreichend Wärme liefert, oder wenn bestimmte Räume im Haus ständig kalt bleiben, könnte dies auf ein veraltetes oder defektes Heizsystem hinweisen. Unerklärlich steigende Heizkosten können überdies ein Zeichen für eine schlechte Isolation oder ein undichtes Dach sein.
Wie viel Geld Sie in eine Maßnahme oder mehrere investieren müssen, ist vor allem vom Umfang und der Qualität der verwendeten Materialien anhängig. Holen Sie sich immer mehrere Kostenvoranschläge von lokalen Fachbetrieben ein und prüfen Sie vorhandene Fördermöglichkeiten für Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen. Unserer Infografik können Sie typische Sanierungsprojekte mit Richtwerten als erste Orientierung entnehmen:
Bei jeder Immobilie ist eine Sanierung irgendwann unumgänglich, um strukturelle Probleme zu beheben. Doch genauso wichtig ist eine rechtzeitige Modernisierung Ihres Zuhauses: Sie steigert nicht nur den Wohnkomfort, sondern erhöht auch den Wert. Mit folgenden Maßnahmen zur Modernisierung bringen Sie Ihr Gebäude oder Ihre Wohnung nicht nur wieder in Schuss, sondern machen sie auch effizient im Energieverbrauch:
Erneuerbare Energien werden zunehmend für die Wärme in Gebäuden und die Warmwasserbereitung genutzt. Ein System zur solaren Warmwasserbereitung umfasst neben dem Kollektor auch weitere Komponenten wie Speicher, Verteilleitungen, Pumpe und Regelung. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist eine möglichst hohe Ausnutzung des solaren Energieeintrags sinnvoll.
Photovoltaikanlagen nutzen Solarstrahlung zur Stromerzeugung. Der so erzeugte Strom dient entweder Ihrem Eigenbedarf oder wird ins öffentliche Stromnetz eingespeist. Bei sogenannten Plusenergiehäusern produzieren Photovoltaikanlagen mehr Energie, als für den Gebäudebetrieb verbraucht wird.
Im Satteldach wird die Dämmung (zum Beispiel Mineralwolle) zwischen, auf oder unter die bestehende Tragkonstruktion (Sparren) montiert. Beim Flachdach wird die Dämmschicht in einer ganzen Reihe unterschiedlicher Aufbauarten auf die Tragkonstruktion aufgebracht. Flachdächer gibt es in den Varianten: nicht belüftetes Dach (Warmdach), belüftetes Dach (Kaltdach) oder mit außen liegender Dämmschicht (Umkehrdach).
Bei einem Einfamilienhaus liegen die Kosten – laut Klimaberatungsgesellschaft co2 online – je nach Dachdämmung zwischen 70 und 180 Euro/qm (Brutto-Kosten).
Mit einer Dämmung der Außenwände lassen sich die Wärmeverluste auf ein Minimum reduzieren. In der Regel wird die Dämmung an der Außenseite des Gebäudes aufgebracht. Zum Schutz der Außendämmung eignen sich Putz, Holz, mineralische Platten oder Sichtmauerwerk als Verkleidung.
Ihre Kellerdecke kann auf zwei unterschiedliche Arten gedämmt werden: entweder von oben, zum Beispiel durch Einbringen einer Dämmschicht unter dem Bodenbelag des darüber liegenden Wohnraums oder von unten, etwa durch Befestigen von Dämmplatten an der Kellerdecke.
Ein Austausch ist entscheidend für die Energieeffizienz, da alte oder undichte Modelle erhebliche Wärmeverluste verursachen können. Modernere, gut isolierte Bauelemente minimieren diesen Verlust und tragen dazu bei, den Energieverbrauch zu reduzieren. Bis zu 20 Prozent der Raumwärme können durch ineffiziente Fenster und Türen verloren gehen.
Um bis zu 40 Prozent lassen sich beim Heizungstausch auf Dauer die Ausgaben für Energie senken: Gas-/Öl-Brennwertkessel sparen besonders viel Primärenergie, wenn Sie sie mit einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung kombinieren. Nachwachsende Rohstoffe lassen sich in Biomassekesseln für Holzpellets , Hackschnitzel oder Scheitholz nutzen. Wärmepumpen nutzen die im Erdreich oder in der Außenluft vorhandene Wärme. Sie werden entweder mit Strom oder mit Gas angetrieben. Mini-Block-Heizkraftwerke erzeugen neben Wärme auch Strom für den Eigenverbrauch oder die Einspeisung. Der hydraulische Abgleich sorgt für die optimale Verteilung der Wärme.
Die Kosten beginnen ab 6.000 Euro für eine Ölheizung und ab 30.000 Euro für ein Blockheizkraftwerk.
Anlagen zur kontrollierten Entlüftung verringern Feuchtigkeit und Geruchsbildung, beugen der Entstehung von Schimmelpilzen vor und verbessern das Raumklima entscheidend. Besonders energieeffizient sind Anlagen mit Wärmerückgewinnung. Sie nutzen bis zu 90 Prozent der Wärme, die in der verbrauchten und feuchten Abluft enthalten ist, für die Erwärmung der Zuluft und sparen dadurch Heizkosten.
Die Kosten für eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung liegen bei rund 4.600 Euro pro Wohneinheit (Brutto-Kosten).
Eine sorgfältige Planung und fachgerechte Baubegleitung sind wichtig, damit Sie die geplante energetische Qualität nach der Sanierung wirklich erreichen. Spezielle Sachverständigenbüros führen Detailplanungen durch – zum Beispiel zur Belüftung oder zur Reduzierung von Wärmebrücken – und überwachen die energetischen Maßnahmen.
Eine energetische Sanierung verbessert den Wohnkomfort und steigert den Wert Ihrer Immobilie. Unser Modernisierungsrechner hilft Ihnen, alle Kosten und Maßnahmen im Blick zu behalten und einen umfassenden Plan zu erstellen – mit Details zu Energiebedarf, geeigneten Maßnahmen, staatlichen Förderungen und möglichen Einsparungen.
Wenn Sie Teile Ihres Heims oder Ihrer Wohnung sanieren wollen, können Sie unter Umständen von staatlicher Förderung in Form von Zuschüssen und günstigen Krediten der Förderbank KfW und dem BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) profitieren. Diese Programme bieten unter anderem Zuschüsse oder günstige Darlehen für Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungserneuerung:
BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261) für energetische Sanierungen
Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude (358, 359)
Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458)
Erneuerbare Energien – Standard (270)
Förderprogramm „Jung kauft Alt“
Weitere Informationen zu den Fördermöglichkeiten und -bedingungen finden Sie in unserem Fördermittel-Check, bei der LBS und der KfW .
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Effizienz-Einzelmaßnahmen (BEG EM), darunter:
Die Förderungen können erheblich dazu beitragen, die Kosten für Ihre Sanierungsprojekte zu senken und gleichzeitig die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit des Wohngebäudes zu verbessern. Zusätzliche Ergänzungskredite können Sie über Ihre Sparkasse beantragen.
Regelmäßige Immobilienchecks und frühzeitige Sanierung zahlen sich aus
Achten Sie rechtzeitig auf sich ankündigende Sanierungsbedürfnisse Ihres Wohngebäudes! Eine gut gepflegte und regelmäßig modernisierte Immobilie bietet nicht nur einen erhöhten Wohnkomfort, sondern steigert auch den Marktwert. Eine gute Kenntnis der üblichen Sanierungszeiträume ermöglicht es Ihnen, notwendige Renovierungen zu planen, bevor größere Schäden entstehen. Zudem können Sie durch moderne Sanierungsarbeiten den Energieverbrauch stark reduzieren, was sowohl die Umwelt als auch Ihren Geldbeutel langfristig schont.
Eine Kernsanierung wird nötig, wenn ein Gebäude gravierende Mängel aufweist, die dessen Substanz betreffen, oder wenn eine umfangreiche Modernisierung ansteht – wie die Erneuerung der Haustechnik, umfassende Dämmarbeiten zur Steigerung der Energieeffizienz, die Beseitigung gesundheitsschädlicher Baustoffe wie Asbest oder tiefgreifende Änderungen der Raumaufteilung. Diese Eingriffe sind meist kostenintensiv, ermöglichen es jedoch, das Gebäude grundlegend zu erneuern und den heutigen Standards anzupassen. Sie sollten immer von Fachleuten geplant und durchgeführt werden.
Die Notwendigkeit einer Renovierung hängt vom Zustand und der Nutzung der jeweiligen Räumlichkeiten ab. Allgemeine Empfehlungen sehen so aus: - Wände und Decken sollten etwa alle 5 bis 10 Jahre gestrichen oder tapeziert werden, abhängig von der Abnutzung.
- Parkettböden können bei Bedarf abgeschliffen und neu versiegelt werden, was etwa alle 10 bis 15 Jahre sinnvoll sein kann. Teppichböden sollten je nach Verschleiß und Hygienebedingungen etwa alle 10 Jahre ausgetauscht werden.
- Holzfenster und -türen sollten etwa alle 5 Jahre neu gestrichen werden. Der Austausch kann je nach Material und Zustand nach 20 bis 30 Jahren erforderlich sein.
- Die Außenfassade sollte etwa alle 10 bis 20 Jahre neu gestrichen oder verputzt werden, um Schäden durch Witterungseinflüsse zu vermeiden.
Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Anforderungen, die eine Renovierung nach einer bestimmten Zeitspanne vorschreibt. Die Notwendigkeit einer Renovierung richtet sich eher nach dem Zustand der Wohnung und den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag, wenn es sich um eine Mietwohnung handelt.
In Eigentumswohnungen entscheiden die Eigentümerinnen und Eigentümer selbst, wann und wie oft sie renovieren. Sie sollten regelmäßige Inspektionen durchführen, um den Renovierungsbedarf rechtzeitig zu erkennen und zu planen. Dadurch vermeidet man größere Schäden und erhält den Wert und die Funktionalität der Immobilie.
