Immer größer wird der Wunsch, Energiekosten zu sparen. Damit verbunden ist auch das Bewusstsein, die Umwelt zu schonen und künftig möglichst oft auf fossile Energieträger zu verzichten. Da überrascht es nicht, dass die staatliche Förderung für die energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen 2022 auf den Rekordwert von 2,6 Milliarden Euro stieg, wie Zahlen des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) zeigen. 2021 wurden 1,4 Milliarden Euro ausgezahlt – das entspricht einem Plus von 85 Prozent. Immer mehr Eigentümerinnen und Eigentümer nutzen die Fördermittel, um ihre Gebäude oder Wohnungen zu sanieren. Was aber können Mieter tun?
Mehr als die Hälfte aller Menschen (54 Prozent) wohnen zur Miete (Stand 2021). Zum Vergleich: In Ungarn haben mehr als 90 Prozent Eigentum und nur 10 Prozent wohnen zur Miete. Mit der immer noch relativ geringen Wohneigentumsquote liegt Deutschland in Europa auf dem 33., dem vorletzten Platz. Weniger Wohneigentum gibt es nur noch in der Schweiz (42,3 Prozent).
Die Mieterinnen und Mieter sind hierzulande also in der Mehrheit. Und da die meisten von ihnen in Altbauten wohnen, ist es folgerichtig, dass die Bundesregierung seit Juli 2022 den Fokus nicht mehr auf Neubauten legt (diese werden natürlich weiterhin über zinsgünstige KfW-Kredite gefördert), sondern vielmehr auf Bestandsgebäude. Denn hier ist das Energiesparpotenzial enorm: vier- bis fünfmal höher als bei Neubauten.
Auf Umweltschutz und Kosteneinsparungen zu achten, ist nicht nur ethisch und tugendhaft, sondern längst notwendig und unverzichtbar. Das wissen auch die meisten Mieter. Und so wie sich im letzten Jahrzehnt der Begriff der energetischen Sanierung erweiterte, so entwickelte sich auch ein neues Bewusstsein im Konsumverhalten. Als erstes wurden LED-Lampen zum Standard, mit denen auf lange Zeit bis zu 80 Prozent Strom gespart werden kann. Hier nun ein Überblick mit Tipps, die jeder Mieter und jede Mieterin umsetzen können.
Was Mieter im Kleinen für sich tun können, können Vermieter im Großen für ihre Mieterinnen und Mieter tun: Das Gebäude energetisch sanieren. So eine Sanierung geht teils mit umfangreichen Baumaßnahmen einher. Doch nicht jedes Bauvorhaben darf auf die Miete umgelegt werden. Das lässt sich ganz einfach an diesen 3 Beispielen darstellen:
1. Werden Hauswände nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gedämmt – handelt es sich um eine energetische Sanierung. Sie kommt auch unmittelbar den Mietern zugute, weil deren Heizverbrauch dadurch gesenkt wird.
2. Werden Hausfassaden lediglich neu angestrichen, ist das zwar eine Verschönerung des Gebäudes, aber auch eine übliche Erhaltungsmaßnahme, die die Vermieter zu tragen haben.
3. Bröckelt schließlich Putz von der Wand, wodurch die Bausubstanz leidet und Feuchtigkeit in die Wohnung eindringen kann, handelt es sich um einen Mietmangel.
Um die Treibhausgasemissionen von Gebäuden zu reduzieren, ist am 1. Januar 2023 das sogenannte „Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“ in Kraft getreten, besser bekannt als „Klimaabgabe“ oder auch „CO2-Abgabe“. Die Kosten richten sich nach der Qualität der Wohngebäude und werden in zehn Schritten per Stufenmodell aufgeteilt. Als Faustregel gilt: Je älter beispielsweise die Heizung oder die Fenster sind, umso höher sind die CO2-Kosten für Vermietende und umso größer die Entlastungen (bis zu 95 Prozent) für Mietende.
Mieterinnen und Mieter können zudem 20 Prozent der Handwerkerleistungen (Höchstbetrag: 1.200 Euro) von der Steuer absetzen. Seit Januar 2023 werden auch Materialkosten bei Eigenleistungen – aufgrund des Handwerkermangels – anerkannt. Jedoch noch nicht bei Mietern.
Noch sind viele Gebäude in Deutschland nur zum Teil oder gar nicht energetisch saniert. Doch soll der Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral sein – so das ehrgeizige Ziel der Bundesregierung – dazu braucht es auch Motivation: wie die finanziellen Förderanreize für Eigentümerinnen und Eigentümer. Aber auch Mieter werden seit Januar 2023 etwas entlastet, wenn sie die Klimaabgabe auf CO2-Emissionen von jetzt an nicht mehr allein tragen müssen. Um nachhaltig zu wohnen, effektiv das Klima zu schützen und nicht zuletzt auch Kosten zu sparen, müssen Sie also kein Vermieter oder Eigentümer sein. Sie haben es auch in der Hand, Ihre Energiekosten zu reduzieren. In diesem Sinne: Packen Sie es an!
Wie groß darf überhaupt eine bauliche Veränderung sein, die Mieter durchführen dürfen? Ab wann müssen sie den Vermieter einbeziehen? Und was dürfen sie grundsätzlich nicht? 3 Fragen, 3 Antworten:
Nicht nur Vermieter, auch Mieter können Veränderungen an der Wohnung vornehmen, die über das bloße Einrichten oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen hinausgehen. Dies kann sich für Mieter und Mieterinnen lohnen, wenn sie die Wohnung längere Zeit bewohnen möchten. Sind damit Eingriffe in die Gebäudesubstanz verbunden, kann aber die Genehmigung des Vermieters erforderlich sein. Zu unterscheiden ist der genehmigungsfreie vertragsgemäße Gebrauch von den genehmigungspflichtigen Maßnahmen.
Maßnahmen, die allgemein üblich sind und sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten, sind ohne Genehmigung des Vermieters gestattet. Das gilt nicht nur für den Nagel, an dem ein Bild aufgehängt werden soll; auch das Anbohren von Fliesen, um Dübel zur Befestigung von Spiegeln, Handtuchhaltern usw. zu setzen, ist gestattet. Ebenso dürfen Mieter ein anderes Türschloss einbauen, ein Hochbett installieren, Leichtbauwände setzen, eine transportable Duschkabine aufstellen, anstelle des vom Vermieter gestellten PVC-Bodens einen Teppichboden verlegen oder die Spüle ausbauen (und aufbewahren!), um eine eigene Einbauküche aufzustellen.
Auch im Außenbereich der Wohnung sind Verbesserungen möglich. So dürfen Mieter ihre Fenster mit Außenjalousien versehen, wenn die Interessen des Vermieters dadurch allenfalls geringfügig beeinträchtigt werden. Mieter sind berechtigt, an ihrem Balkon eine Vorrichtung zum Wäschetrocknen und einen unauffälligen Sichtschutz anzubringen. Umstritten ist, ob es noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, eine Markise anzubringen (dafür: LG München; dagegen: AG Köln).
Größere bauliche Veränderungen, die nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören, dürfen Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Das gilt zum Beispiel für den Einbau einer Sauna, eines Ofens oder einer Etagenheizung.
Nach den §§ 555b ff. und 559 ff. BGB können Vermieter in aller Regel frei entscheiden, ob und wenn ja, in welchem Umfang sie modernisieren oder auch energetisch sanieren wollen. Mieter haben weder das Recht, eine solche Modernisierung einzufordern noch hängt die Durchführung der Modernisierung von ihrer Zustimmung ab. Sie müssen – bis auf wenige Ausnahmen – dulden, dass sich die ursprünglich angemietete Mietsache verändert und meistens deutlich teurer wird. Denn der Vermieter hat nicht nur das Recht, den Mietgegenstand einseitig zu verändern, er kann nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten auch die Miete einseitig erhöhen. Je höher die Modernisierungskosten waren, desto teurer wird die Miete.
Soll Rauputz an die Wand oder eine Außenmarkise fest am Balkon (gilt übrigens auch für ein Katzengitter) angebracht werden – kann es sich um ein unzulässiges beziehungsweise genehmigungspflichtiges Vorhaben handeln.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre geplante Handwerksarbeit genehmigungspflichtig oder genehmigungsfrei ist, wenden Sie sich in jedem Fall vor der baulichen Maßnahme an den Vermieter oder die Verwaltung, um auf Nummer sicher zu gehen. Anderenfalls bleiben Sie auf möglichen Schäden sitzen und haben auch keinen Versicherungsschutz. Zudem hat der Vermieter Anspruch darauf, dass Sie die unzulässigen Veränderungen auf eigene Kosten wieder beseitigen müssen.
Plant der Vermieter oder die Vermieterin eine energetische Sanierung, müssen Mieter und Mieterinnen drei Monate vor Baubeginn darüber informiert werden, welche Sanierungsarbeiten geplant sind, wie lange sie dauern, wann sie durchgeführt werden sollen, was für Materialien eingesetzt werden sollen und welche Erhöhung der Miete oder Betriebskosten anschließend zu erwarten ist. Aufgeschlüsselt auf die Wohnungen der jeweiligen Mietparteien dürfen pro Jahr nicht mehr als 8 Prozent der Modernisierungskosten (nicht der bisherigen Miete!) geltend gemacht werden. Alles muss je Gewerk nachvollziehbar dargestellt werden.
Zur energetischen Sanierung gehören in der Regel die Außenisolierung, Heizung, Warmwasser und Lüftung – weshalb auch von thermischer Sanierung die Rede ist. Im Gegensatz zu Eigenheimbesitzern haben Mieter auf diese Rahmenbedingungen keinen Einfluss. Denn sie können weder neue Heizungsanlagen installieren noch Außenwände und Dächer dämmen, Fenster und Außentüren austauschen oder Lüftungsanlagen einbauen.
Es zieht wie Hechtsuppe? Die Fenster und Türen sind alt, mangelhaft isoliert und es pfeift aus allen Ritzen? Dann handelt es sich für die betroffene Mietpartei um eine unzumutbare Belastung – und für den Vermieter um einen zu beseitigenden Mangel.
Finden dagegen energetische Modernisierungsarbeiten statt, können Sie die Miete nicht mehr wegen Baulärm oder Schmutz mindern – das war vor zehn Jahren noch anders. 2013 traten neue Mietrechtsänderungen in Kraft. Die Miete mindern können Sie erst, wenn die energetischen Sanierungsmaßnahmen länger als drei Monate andauern.
Jein. Die energetische Sanierung der Fenster oder Außenwände gehört da eher zur Kür.
Unzureichend gedämmte Dächer oder alte Heizungen dagegen nicht: Sie sind aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für den Vermieter verpflichtend. Es kommt also am Ende auf das Alter des Gebäudes und den zurückliegenden Zeitraum der letzten Anschaffungen an.
Ja. Seit 2021 mussten Mieter und Mieterinnen, die mit Öl oder Gas heizen, einen zusätzlichen Betrag für die Kohlendioxidemissionen allein zahlen. Möglicherweise könnten, laut Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen , auch mit Fernwärme geheizte Immobilien unter die CO2-Abgabe fallen. Von 2023 an jedenfalls werden an dieser CO2-Abgabe auch die Vermieter beteiligt. Der energetische Zustand des Gebäudes ist dafür der Maßstab: Je schlechter die Qualität ist, umso höher wird der Anteil, den der Vermieter zu zahlen hat.
