Vollfinanzierung: Wann Sie einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen

Vorteile einer Vollfinanzierung:

• Wer vollfinanziert, kann eine Immobilie kaufen, ohne eigene Ersparnisse einbringen zu müssen.
• Wer keine ausreichenden Ersparnisse hat, muss nicht erst lange warten und diese ansparen, sondern kann direkt ins Eigenheim einziehen.
• Bei sehr niedrigem Zinssatz kann es finanziell günstiger sein, jetzt vollzufinanzieren, als erst jahrelang Geld anzusparen. Vor allem wenn Immobilienpreise und Zinsen in Zukunft stark steigen sollten und eventuell bis zum Kauf Miete bezahlt werden muss.
• Wer seine Ersparnisse gewinnbringender anlegen kann als in Form des Eigenkapitalanteils, kann in Zeiten niedriger Zinsen von einer Vollfinanzierung möglicherweise finanziell profitieren – solange er oder sie die monatliche Rate gut stemmen kann.
• Ein Vorteil für alle, die nicht selbst einziehen wollen, sondern die Wohnung oder das Haus als Geldanlage nutzen: Für Vermieterinnen und Vermieter steigt die Rendite, je weniger Eigenkapital sie für den Immobilienkauf einsetzen. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten für die Finanzierung.

Nachteile einer Vollfinanzierung:

• Die Zinsen sind in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. So wird der Kauf von Haus oder Wohnung teurer.
• Die monatliche Rate ist in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
• Eventuell muss der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin aufgrund der höheren Darlehenssumme eine längere Laufzeit wählen. Es dauert also länger, bis die Baufinanzierung abbezahlt ist.
• Verliert der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin in der Zukunft den Arbeitsplatz oder sinken die finanziellen Mittel aus anderem Grund, kann die durch die Vollfinanzierung höhere monatliche Rate unter Umständen zur Belastung werden.
• Bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, besteht das Risiko einer
  Anschlussfinanzierung
  zu höheren Zinsen. Das gilt grundsätzlich bei einem Kredit; je höher dieser ist, desto länger kann es dauern, ihn zurückzuzahlen. Und umso eher bleibt eine Restschuld.
• Gerät der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin in finanzielle Schwierigkeiten, ist bei einer Vollfinanzierung aufgrund der höheren Darlehenssumme auch die Wahrscheinlichkeit höher, für das Haus oder die Wohnung im Fall eines Verkaufs kein Geld zurückzubekommen. Denn die Kreditgeber werden in einem solchen Fall zuerst bedient. Bei fallenden Immobilienpreisen und vor Tilgung der Kaufnebenkosten kann es im schlimmsten Fall passieren, dass Restschulden bleiben, nachdem die Immobilie zwangsversteigert wurde.
• Für Selbstständige ist es oft schwieriger, eine Vollfinanzierung zu bekommen, weil sie ein höheres finanzielles Ausfallrisiko haben.
• Eine Vollfinanzierung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft (vergleiche nächster Absatz).

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Tipps für die Vollfinanzierung

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kommt nicht für jeden Kreditnehmer oder jede Kreditnehmerin in Frage. Voraussetzungen, um die monatliche Rate problemlos stemmen zu können, sind ein entsprechendes Einkommen und finanzielle Rücklagen beziehungsweise zusätzliche Sicherheiten. Eine solche Sicherheit kann beispielsweise eine weitere Immobilie sein. Außerdem müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eine ausgezeichnete Bonität nachweisen, also zeigen, dass sie kreditwürdig sind. Mit dem SCHUFA-BonitätsCheck geht das in wenigen Minuten. Während die Sparkasse oder Bank bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital die Immobilie in der Regel nicht näher in Augenschein nimmt, hat diese bei der Vollfinanzierung eine noch stärkere Rolle als Sicherheit. Oft schauen die Kreditgeber genauer hin, ob sich das Haus oder die Wohnung in einer gefragten Lage befindet und in gutem Zustand ist. Auch wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, bleibt das Risiko höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Verliert der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin beispielsweise den Arbeitsplatz, müssen die monatlichen Raten des Darlehens dennoch weiter gestemmt werden. Unter Umständen lässt sich dieses Risiko jedoch versichern – wobei allerdings Mehrkosten entstehen. Es empfiehlt sich daher, genau zu prüfen, ob nicht doch Eigenkapital eingesetzt werden kann.

Was alles zum Eigenkapital zählt

Je höher Ihr Anteil an Eigenkapital ist, desto günstiger wird die Immobilienfinanzierung. Daher lohnt es sich, genau hinzuschauen. Wichtig: Zum Eigenkapital zählt nicht nur das Geld, das bar verfügbar ist, sondern die komplette Summe, die Sie aus eigenen Mitteln für die Finanzierung aufbringen können.

• Bargeld
• Geld auf Konten, auf die zugegriffen werden kann
• angespartes Kapital aus Bausparverträgen (Eigenanteil)
• Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
• finanzielle Mittel aus Aktien und Wertpapieren
• bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien Wichtig: Selbstverständlich sollten Sie kein Geld einsetzen, das Sie später anderweitig brauchen. Außerdem ist eine finanzielle Reserve für den Notfall stets sinnvoll.

Wie sich der Eigenkapitalanteil kurzfristig erhöhen lässt

Wer wenig Eigenkapital einbringen kann, hat noch eine weitere Möglichkeit, den prozentualen Anteil zu erhöhen: Er oder sie kann die Kosten senken. Vielleicht ist es möglich, bestimmte Renovierungsmaßnahmen selbst zu übernehmen? Oder doch eine Immobilie zu einem geringeren Kaufpreis zu finden? Gern suchen die Beraterinnen und Berater der Sparkasse gemeinsam mit Ihnen nach Lösungen.

Fazit

Der Einzelfall entscheidet, ob eine Vollfinanzierung möglich und ratsam ist. In jedem Fall ist es auch dann sinnvoll, zumindest mit einer 100-Prozent-Finanzierung zu vergleichen, also einer Baufinanzierung in Höhe des Kaufpreises der Immobilie. Indem Käufer

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, sollte unbedingt die Risiken in Betracht ziehen, die mit einer Vollfinanzierung sowie einer Immobilienfinanzierung bei geringem Eigenkapitalanteil einhergehen. Grundsätzlich ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent ratsam. Dadurch reduzieren sich die Kosten für die Zinsen deutlich, die monatliche Rate sinkt und in der Regel verkürzt sich auch die Laufzeit. Gern analysiert Ihre Sparkassenberaterin oder Ihr -berater mit Ihnen gemeinsam, was sich konkret für Ihren Fall am besten eignet.