Sie träumen vom Eigenheim, befürchten aber Sie bräuchten, dafür jede Menge Eigenkapital? Nicht unbedingt. Eine mögliche Alternative ist der Mietkauf. Das heißt, Sie mieten erst und kaufen später zu bereits festgelegten Konditionen. Ob das für Sie sinnvoll ist, sollten Sie jedoch genau abwägen.
Beim Mietkauf einer Immobilie vereinbaren Kauf- und Verkaufspartei, dass der Käufer oder die Käuferin das Objekt zunächst mietet und später kauft. Mit der Miete bezahlt sie oder er bereits einen Teil der Immobilie ab. Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wird in der Regel ein Restbetrag fällig, mit dem die Immobilie an den bisherigen Mieter verkauft wird.
Der größte Vorteil ist, dass die Käuferseite oft kaum Eigenkapital braucht – möglicherweise nicht einmal eine Baufinanzierung.
Mietkauf ist jedoch häufig riskant und in der Regel teurer als der Immobilienkauf mit einer Baufinanzierung.
Mietkäufer Andreas schließt mit Verkäuferin Lisa bei einem Notar oder einer Notarin einen „Mietkaufvertrag“ ab. Dieser besteht aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Darin einigen sich beide Seiten, dass Andreas Lisa beispielsweise über 15 Jahre monatlich eine bestimmte Miete überweist. Einmalig bezahlt er außerdem meist vorab eine Anzahlung – und am Ende der Mietzeit eine Restsumme. Nachdem die Restsumme überwiesen wurde, hat er die Immobilie gekauft und ist somit deren juristischer Eigentümer.
Der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie ist Andreas schon früher: nämlich bei Abschluss des Vertrags. Anders als andere Mieterinnen und Mieter ist er damit beispielsweise für die Instandhaltung der Immobilie und nötige Modernisierungsmaßnahmen selbst verantwortlich – und muss diese bezahlen.
Hinweis: Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag muss der Vertrag beim Mietkauf bei einem Notar oder einer Notarin geschlossen werden. Dafür fallen Notarkosten an.
Neben dem Mietkauf gibt es auch den Optionskauf. Dabei muss sich der Mieter oder die Mieterin bei Vertragsabschluss noch nicht zum späteren Kauf der Immobilie entscheiden. Er oder sie unterschreibt keinen bindenden Kaufvertrag. Im Grundbuch der Immobilie wird dem Mieter oder der Mieterin dennoch schon die Option gewährt, das Haus oder die Wohnung später zu einem festgelegten Kaufpreis zu erwerben. Erst zu einem vereinbarten zukünftigen Zeitpunkt, wenn er oder sie das Haus oder die Wohnung schon gut kennt, wird die Entscheidung fällig. Der größte Nachteil beim Optionskauf ist die in der Regel wesentlich höhere Miete. Entscheidet sich der Mieter oder die Mieterin später gegen den Kauf, bekommt er oder sie kein Geld zurück.
Tipp: Kennen Sie schon das
Ein Mietkauf kann Chancen bieten, aber auch riskant sein. In jedem Fall sollten Sie die Bedingungen genau prüfen, bevor Sie den Mietkaufvertrag unterschreiben. Sinnvoll kann ein Mietkauf sein, wenn sich die Parteien gut kennen. Beispiel: Die Großeltern wollen ihr Haus an den Enkel übertragen. Der Enkel hat aber das nötige Eigenkapital zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht. Die Familie legt dann mit dem Mietkauf fest, dass das Geld über eine Miete Stück für Stück bezahlt werden kann.
Parteien, die sich gegenseitig nicht kennen, sollten am besten offen thematisieren, welche Vorteile sich dem Verkäufer oder der Verkäuferin bieten, wenn er oder sie sich zum Mietverkauf entscheidet. So ist der Mietkauf für den Käufer oder die Käuferin oft wesentlich teurer – sowohl monatlich im Vergleich zur Miete als auch in Bezug auf die Gesamtkosten im Vergleich zum Kaufpreis beim Immobilienkauf mit einer Baufinanzierung.
Lassen Sie sich deshalb gut beraten und vergleichen Sie die Immobilie auch mit Kaufangeboten über eine herkömmliche Baufinanzierung. Kommen Sie dafür zum
Ein Mietkauf ist eine Form, eine Immobilie zu übertragen. Der Käufer oder die Käuferin ist dabei zunächst Mieter oder Mieterin, legt sich aber vertraglich fest, das Haus oder die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu kaufen. Mit einem Teil der Miete wird die Immobilie bereits abbezahlt. Anders als beim klassischen Mietvertrag ist der Mieter oder die Mieterin beim Mietkauf wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und muss deshalb beispielsweise Instandhaltungskosten selbst bezahlen. Juristischer Eigentümer wird er oder sie erst nach der letzten Zahlung an den Verkäufer oder die Verkäuferin.
In einem Notarbüro schließen Miet- und Verkaufspartei zwei Verträge für dieselbe Immobilie ab: einen Mietvertrag und einen Kaufvertrag. Der Mieter oder die Mieterin leistet in der Regel eine Anzahlung zum späteren Kauf der Immobilie. Das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie geht sofort an ihn oder sie über. Mit einem Teil der Miete zahlt er oder sie die Immobilie nun über eine vereinbarte Frist ab. Am Ende der festgelegten Mietzeit ist in der Regel noch eine Restsumme fällig. Hat der bisherige Mieter oder die bisherige Mieterin diese bezahlt, wird er oder sie auch juristische Eigentümerin oder juristischer Eigentümer der Immobilie. Der Kauf ist damit abgeschlossen.
Häufig überwiegen beim Mietkauf die Risiken – und die in der Regel höheren Kosten schrecken ab. Ein Mietkaufmodell kann sich aber beispielsweise lohnen, wenn eine Immobilie innerhalb einer Familie weitergegeben werden soll und die Käufer derzeit nicht das nötige Eigenkapital haben. So können sie die Immobilie über eine Mietzahlung stückweise abbezahlen. Wenn beide Seiten damit einverstanden sind, ist es vertraglich möglich, auf Anzahlung und Restsumme zu verzichten und die Zahlungen rein über die Miete zu regeln.
Die Verträge, die beim Mietkauf geschlossen werden, sind sehr unterschiedlich. Eine pauschale Berechnung ist daher nicht möglich. Auf der Miet-/Kaufseite sollten Sie auf jeden Fall alle anfallenden Kosten zusammenrechnen und vergleichen, ob Sie mit einem herkömmlichen Kaufvertrag und einer Baufinanzierung nicht günstiger fahren. Kosten fallen beim Mietkauf beispielsweise an für:
