Es klingt banal, aber beim Kauf eines Autos oder einer Küche machen Sie es doch auch: Sehen Sie sich verschiedene Angebote an. Vergleichen Sie Preise und Leistungen. Beobachten Sie den Immobilienmarkt und lassen Sie sich Zeit bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie. Besonders in einer Phase immer weiter steigender Preise lohnt sich der Vergleich. Experten sagen für 2019 einen Anstieg zwischen 4 und 6 Prozent bis zum Jahresende voraus. Aber mit einem guten Gefühl für die Kosten, erhalten Sie unter Umständen ein Haus mit einer gleichen oder ähnlichen Qualität bei dem einen Anbieter günstiger als bei seiner Konkurrenz. Also Augen auf!
Auch für die Finanzierung Ihrer Immobilie sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen. Bedenken Sie aber bitte auch: Der günstigste Finanzierer ist nicht zwangsläufig auch der beste.
Großes Grundstück mit viel Garten – eine Wunschvorstellung, die sich vor allem in Großstädten angesichts rasant steigender Grundstückspreise schnell als zu teuer erweisen kann. Bestenfalls auf dem Land gibt es Bauland noch zum Schnäppchenpreis. Fragen Sie sich also, wie viel Grundstück Sie wirklich brauchen und planen Sie lieber etwas kleiner.
Fakt ist ebenso: Grundstücke in Citylage sind in der Regel teurer als am Stadtrand. Ein Haus im Speckgürtel wiederum kann hohe Folgekosten nach sich ziehen, wenn die Besitzer täglich lange Arbeitswege mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen müssen. Wägen Sie deshalb sorgfältig ab, welche Grundstückslage für Sie sinnvoll ist.
Auch steuerlich können Sie sparen: Je kleiner Grundstück und Haus sind, umso niedriger sind die Steuern dafür. Die Grunderwerbsteuer machte 2017, abhängig vom Bundesland, immerhin zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises aus – ein erheblicher Kostenfaktor. Hinzu kommt noch die Grundsteuer, die Eigentümer regelmäßig an die Gemeinde zahlen müssen.
In manchen Regionen wird Erbpachtland angeboten. Erbpacht ist eine Alternative zum Grundstückskauf. Sie pachten das Land, auf dem Sie Ihr Eigenheim bauen und zahlen dem Pächter dafür einen Pachtzins. In der Regel läuft ein Erbpachtvertrag über mehrere Jahrzehnte.
Frei stehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus: Bauherren haben die Qual der Wahl. Oder nicht – wenn sie aufs Geld achten müssen. Reihenhäuser sind im Schnitt am günstigsten. Wer lieber in ein Einfamilien- oder Doppelhaus ziehen will, zahlt in der Regel mehr, wie die Grafik zeigt:
Architekten- oder Serienhaus? Das ist ein weiterer Kostenfaktor, den Sie beeinflussen können. Ein Haus von der Stange ist meist günstiger im Preis als ein Haus, das ein Architekt nach den Vorgaben des Bauherrn individuell konzipiert. Aber Achtung: Beim Serienhaus lassen sich Bauunternehmen sowie Fertighaushersteller Sonderwünsche oft teuer bezahlen.
Auch die Wohnfläche hat Einfluss auf die Kosten der Immobilie. Fragen Sie sich, wie viele Räume wirklich notwendig sind und wie groß sie sein sollen. Muss das Wohnzimmer Tanzsaalgröße haben, oder reicht es ein paar Nummern kleiner? Und natürlich machen einfache Grundrisse den Hausbau preiswerter. Wer auf Gauben, Erker, Balkons oder Säulen am Haus verzichtet, spart.
Und noch ein Tipp: Lassen Sie möglichst nichts mehr an der Immobilie ändern, wenn die Planung bereits abgeschlossen ist und der Hausbau begonnen hat. Denn das verteuert Ihr Bauvorhaben.
Wer eine eigene Immobilie bauen will, hat viele Wünsche und Vorstellungen, wie das Traum-Zuhause aussehen soll. In der Realität stellt sich dann oft heraus, dass nicht alles umsetzbar – sprich bezahlbar – ist. Ein Keller im Haus – ein großer Kostenfaktor. Brauchen Sie ihn wirklich, oder kommen Sie auch ohne aus? Garage oder Carport? Ein Bad auf jeder Etage? Bodentiefe Fenster im ganzen Haus? Fußbodenheizung in allen Räumen?
Tipp: Machen Sie eine Checkliste. Schreiben Sie auf, was Sie gerne hätten und was es kostet. Priorisieren Sie, was für Sie wirklich wichtig ist – und entscheiden Sie danach.
Wohnungsbauprämie, Baukindergeld, Arbeitnehmersparzulage oder öffentliche Förderdarlehen – erkundigen Sie sich, ob Sie Fördermittel für Ihr Eigenheim in Anspruch nehmen können. So bieten zum Beispiel die KfW-Bank und andere Förderinstitute zinsgünstige Darlehen für den Immobilienerwerb an. Die KfW vergibt beispielsweise mit Unterstützung aus dem Bundeshaushalt Förderkredite zur energieeffizienten Sanierung. Sie fördert auch kleinere Maßnahmen für den Einbruchschutz mit Zuschüssen – egal ob im Neubau oder in bestehenden Immobilien.
Auch mit Eigenleistungen können Sie beim Hausbau Geld sparen. „Man sollte sich dabei aber im Klaren sein, dass man im größeren Umfang nicht auf Kollegen, Freunde oder Verwandte bauen kann, dass man deutlich weniger effektiv ist als Handwerker, die professionell arbeiten, und dass man unter Umständen Spezialwerkzeuge und Spezialkenntnisse benötigt“, rät Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH NordWest.
Man müsse den Umfang der Einsparungen auch realistisch berechnen. Selbst wenn man vom üblichen Stundenlohn für Handwerker von 40 Euro ausgehe, brauche man für 1.000 Euro Einsparung immerhin 25 Stunden Zeit, sagt Hustert. „Die muss man am Wochenende und in den Abendstunden erst einmal gestemmt bekommen“, so der Experte. „Und wie gesagt: Man sollte sich nicht allzu sehr auf die Hilfe durch Kollegen und Freunde verlassen. Für ein, zwei Wochenenden bekommt man sicher immer Unterstützung, für größere Aktionen wird es dann schnell dünner.“
Christian Schröder von der LBS West teilt die Bedenken: „Der kritische Faktor ist die eigene Zeit, die man neben dem Job noch einsetzen kann.“ Zudem müssen die Eigenleistungen mit den anderen Gewerken abgestimmt werden, die nach einem festen Zeitplan arbeiten. „Wer den Zeitplan der Profis durcheinanderwirbelt, weil er mit den Eigenleistungen nicht hinterherkommt, zahlt am Ende vielleicht sogar drauf“, warnt der Immobilienexperte.
Viele Baufinanzierer bewerten Eigenleistungen als Ersatz für Eigenkapital. Doch auch hier empfiehlt Roland Hustert, realistisch zu bleiben: „Wenn man bei Baukosten in Höhe von beispielsweise 250.000 Euro Eigenleistungen von 10 Prozent erbringen will, muss man dem Institut schon sehr klar und deutlich erläutern können, wie diese 625 Stunden Eigenleistung erbracht werden sollen.“ Alles über 10 Prozent hält der Experte für unrealistisch.
Pfusch beim Bau ist ein Albtraum für jeden Bauherrn. Bei 100 Neubauvorhaben, die der Bauherren-Schutzbund e. V. untersucht hat, gab es im Schnitt 18 Mängel. Auf jeder Baustelle! Beziehen Sie möglichst von Anfang an einen unabhängigen Sachverständigen ein, der die einzelnen Schritte der Bauausführung kontrolliert – zum Beispiel vom Bauherren-Schutzbund, vom TÜV oder vom Verband Privater Bauherren. Das ist zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden, zahlt sich am Ende aber aus.
„Bauherren sind in der Regel nicht fachkundig und haben nicht das Know-how, um die Qualität der Leistungen richtig einzuschätzen“, weiß Ludger Weidemüller, Architekt und vom Bauherren-Schutzbund berufener unabhängiger Bauherrenberater. Das gelte insbesondere für versteckte Mängel, die der Laie gar nicht sehen kann – etwa in der Bodenplatte, bei der Wärmedämmung oder bei Elektroleitungen. „Werden diese Mängel erst spät erkannt, kann die Beseitigung richtig teuer werden“, ergänzt er. Experten wie Weidemüller kontrollieren und begutachten daher in jedem einzelnen Bauabschnitt, ob die Arbeiten ordnungsgemäß und fachgerecht ausgeführt wurden.
Haben Sie nicht den Ehrgeiz, alles sofort perfekt umzusetzen, selbst wenn die Versuchung groß ist. Verschaffen Sie sich finanziell Luft. Außenanlagen zum Beispiel können Sie nach und nach gestalten. Statt eines Carports oder einer Garage tut es vielleicht erst mal ein einfacher Stellplatz fürs Auto. Auch die Inneneinrichtung kostet Geld. Brauchen Sie wirklich überall neue Lampen und Möbel? Die alten tun es vielleicht noch ein Weilchen.
Auf Ihrer Wunschliste steht ein Kamin? Sie können ihn auch später nachrüsten. Den dazugehörenden Schornstein sollten Sie aber gleich mit einplanen, denn ein nachträglicher Einbau wird teurer.
Kosten sparen beim Hausbau ist sinnvoll, aber nicht um jeden Preis. „Sparen sollte man nicht bei Dingen, die zunächst billig sind, später dann aber doch teuer werden“, empfiehlt LBS-Immobilien-Experte Hustert. Dazu gehören zum Beispiel die preiswerte, aber nicht effiziente Heizung oder mangelnde Energiesparmaßnahmen.
Und bestimmte Leistungen sollte man tatsächlich nur dem Profi überlassen – aus gutem Grund, erläutert Roland Hustert: „Bei hochtechnischen Gewerken wie zum Beispiel Elektroinstallation, Heizung und Lüftung oder Dach und Dachstuhl sollten Bauherren berücksichtigen, dass sie bei einer Leistungserbringung durch eine Handwerksfirma auch Gewährleistungsansprüche haben.“ Die gibt es bei einer Eigenleistung nicht. Auch Abstriche bei der Qualität von Baumaterialien können sich später rächen.
Alles in allem: Wer ein Haus kostengünstig bauen will, muss vieles im Blick haben. Unterm Strich kann sich das aber auszahlen.
