Eine Grundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts. Das bedeutet: Sie gibt unter bestimmten Umständen das Recht zu pfänden.
Solange ein Kreditnehmer oder eine Kreditnehmerin das über die Grundschuld besicherte Darlehen wie vereinbart zurückzahlt, hat deren Eintragung im Grundbuch der jeweiligen Immobilie grundsätzlich keine Nachteile.
Ist die Baufinanzierung zurückbezahlt, kann die Grundschuld im Grundbuch wieder gelöscht werden. In manchen Fällen hat es jedoch Vorteile, diese zu belassen und etwa für ein neues Darlehen zu nutzen.
Bei einer Baufinanzierung geht es oft um hohe Darlehensbeträge. Die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer zahlen diese in der Regel in monatlichen Raten meist über viele Jahre wieder zurück. Für das jeweilige Kreditinstitut ergibt sich dadurch ein Risiko: Was passiert, wenn der Darlehensnehmer oder die Darlehensnehmerin die Raten irgendwann auf einmal nicht mehr bezahlt? Eine im Grundbuch der Immobilie eingetragene Grundschuld gibt dann die Sicherheit, die jeweilige Kreditsumme dennoch zurückzubekommen.
Das heißt im Klartext: Sie ermöglicht der Sparkasse oder Bank, im Ernstfall – wenn der Schuldner oder die Schuldnerin nicht mehr zahlt – auf das Haus oder die Wohnung zuzugreifen. Das passiert jedoch nicht, wenn eine Rate mal ein paar Tage später bezahlt wird. Bevor eine Sparkasse oder Bank ein Darlehen kündigen darf, müssen in der Regel mindestens drei Monate vergangen sein, in denen die monatlichen Raten nicht bezahlt wurden. Nach der Kündigung wird die noch ausstehende Darlehenssumme dann auf einmal fällig. Kann der Schuldner oder die Schuldnerin diese nicht bezahlen, kann es in bestimmten Fällen zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Mit dem Geld, das dadurch eingenommen wird, werden die Gläubiger bedient.
Es ist möglich, dass im jeweiligen Grundbuch mehrere Grundschulden eingetragen sind, eine Immobilie also mehrere Kredite absichert. Das Kreditinstitut, das an erster Stelle steht, bekommt sein Geld dann zuerst. Nachrangige Grundschulden werden ebenfalls in der jeweiligen Reihenfolge bedient. Bleibt nach Abzug aller Schulden und Kosten noch Geld übrig, bekommt es der ehemalige Eigentümer oder die Eigentümerin.
Dadurch dass das Darlehen über die Grundschuld abgesichert ist, hat die Sparkasse oder Bank weniger Risiko – und kann dem Darlehensnehmer oder der Darlehensnehmerin oft günstigere Konditionen für den Kredit anbieten.
Ein Notar oder eine Notarin veranlasst die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt. Dafür fallen für den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin beim Immobilienkauf Kosten von in der Regel etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises an.
Wird das Immobiliendarlehen wie vereinbart zurückgezahlt, ergeben sich keine weiteren Nachteile aus der Eintragung der Grundschuld. Werden die Raten hingegen mindestens drei Monate lang nicht bezahlt, kann das Darlehen meist gekündigt werden. Kann der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin den restlichen geschuldeten Kreditbetrag dann nicht zurückzahlen, kann das Kreditinstitut die Immobilie unter Umständen zwangsversteigern, um an das geschuldete Geld zu kommen.
Ist der Immobilienkredit zurückgezahlt, kann die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden. Das ist vor allem sinnvoll, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin die Immobilie verkaufen möchte. Denn Käuferinnen und Käufer möchten in der Regel ein lastenfreies Objekt übernehmen.
Will die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie nicht verkaufen, kann es unter Umständen aber auch Vorteile haben, die Grundschuld einfach stehen zu lassen, obwohl der Kredit zurückbezahlt ist. Das Kreditinstitut kann zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zugreifen. Sie bekommen zum Nachweis dafür eine Löschungsbewilligung. Damit wird die Grundschuld automatisch zur Eigentümergrundschuld: Sie gehört also dem Eigentümer oder der Eigentümerin der Immobilie. Wenn gewünscht, kann diese oder dieser die Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt wieder für einen neuen Kredit verwenden und spart damit Kosten für Neubestellung und Löschung. Die Kosten für die Übertragung fallen normalerweise geringer aus.
Tipp: In unserem Ratgeber zum Immobilienverkauf trotz Grundschuld erfahren Sie, was Sie in Sachen Grundschuld beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beachten müssen.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags im Notarbüro veranlasst dieses eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das bedeutet: Sie werden als zukünftiger Eigentümer oder Eigentümerin genannt.
Nachdem die Verkäuferseite dem Notarbüro eine entsprechende Vollmacht ausgestellt hat und Sie das Grundschuldbestellungsformular von Ihrem Kreditinstitut im Notarbüro abgegeben haben, darf der Notar oder die Notarin die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlassen.
Meist dauert es etwa drei bis sechs Wochen, bevor die Grundschuld nun im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist. Sobald das der Fall ist, kann der Darlehensgeber den Immobilienkredit auszahlen.
Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen zurückbezahlt haben, bekommen Sie von Ihrer Sparkasse oder Bank eine Löschungsbewilligung. Mit dieser können Sie die Grundschuld im Grundbuch der Immobilie wieder löschen lassen. Wie oben beschrieben, ist das nicht unbedingt notwendig und je nach Fall kann es auch sinnvoll sein, nichts zu unternehmen. Entscheiden Sie sich jedoch für die Löschung, ist das erneut über einen Notar oder eine Notarin möglich. Sie müssen dafür einen Antrag ausfüllen und die Löschungsbewilligung von der Bank oder Sparkasse abgeben. Das Notarbüro veranlasst daraufhin, dass im Grundbuch ein Löschungsvermerk eingetragen wird.
Die Grundschuldbestellung ist der Ablauf, bei dem eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs einer Immobilie eingetragen wird. Das veranlasst ein Notar oder eine Notarin beim Grundbuchamt. Falls der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin die Rückzahlung des Darlehens nicht wie vereinbart leistet, kann der Kreditgeber (auch: Gläubiger) durch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld unter Umständen das Recht bekommen, die Immobilie zwangszuversteigern, um seine Forderungen zu decken. Wird das Darlehen hingegen wie vereinbart zurückgezahlt, entstehen dem Kreditnehmer oder der Kreditnehmerin durch die Grundschuldeintragung prinzipiell keine Nachteile.
Es gibt zwei Möglichkeiten bei der Grundschuldbestellung: Briefgrundschuld und Buchgrundschuld (auch: Grundschuld ohne Brief). Die Briefgrundschuld wird seltener verwendet. Im Unterschied zur Buchgrundschuld kommt bei ihr ein Grundschuldbrief zum Einsatz, den jeweils der Gläubiger bekommt. Das jeweilige Kreditinstitut gibt den Grundschuldbrief an den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin zurück, wenn diese oder dieser das Darlehen abbezahlt hat. Letzterer kann dadurch einen neuen Kredit aufnehmen, ohne kostenpflichtige Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen zu müssen. Allerdings hat die Briefgrundschuld den Nachteil, dass sie durch den zusätzlichen Grundschuldbrief in der Regel teurer ist als die Grundschuld ohne Brief.
Früher haben Sparkassen und Banken
Immobiliendarlehen statt mit einem Grundschuldeintrag mit einer Hypothek
abgesichert. Bei der Hypothek handelt es sich ebenfalls um eine Form des
Pfandrechts, das aber aktuell in der Regel nicht mehr verwendet wird. Grund
dafür ist, dass die Umsetzung mit Grundschulden sowohl für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen
als auch für die Kreditinstitute vorteilhafter ist: Für Kreditnehmende ist sie
im Unterschied zur Hypothek kostengünstiger und unkomplizierter übertragbar,
für Kreditgebende geht es im Ernstfall schneller, wenn auf eine Immobilie
zugegriffen werden muss.
In der Regel bekommen Kreditnehmerinnen und
Kreditnehmer eine Baufinanzierung nur dann, wenn eine Grundschuld im Grundbuch
der jeweiligen Immobilie eingetragen werden kann, um das Darlehen abzusichern. Sie
gehört in dieser Hinsicht also zu den Formalitäten beim Abschluss einer
Baufinanzierung und macht dadurch etwa Sinn, wenn Sie ein Darlehen brauchen, um
ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen aber auch um zu sanieren oder zu
modernisieren.
Die Grundschuldbestellung und der Eintrag der
Grundschuld sind beim Immobilienkauf in der Regel mit Kosten von etwa 0,5 bis 1
Prozent des Kaufpreises der Immobilie verbunden.
Stellen Sie dafür bei Ihrem Notar oder Ihrer
Notarin einen Antrag und geben Sie dort die Löschungsbewilligung von der
jeweiligen Sparkasse oder Bank ab. Das
Notarbüro kann damit veranlassen, dass im Grundbuch der Immobilie ein
Löschungsvermerk für die Grundschuld eingetragen wird. Die Löschung
einer Grundschuld ist mit Gebühren
verbunden.
Eine Grundschuldbestellung im Rahmen eines
Immobilienkaufs wird vom Notar oder der Notarin beim Grundbuchamt durchgeführt.
Als Eigentümerin oder Eigentümerin bekommen Sie im Anschluss einen Auszug aus
dem Grundbuch mit der Eintragung.
