Immobilienmarkt 2025: Kaufen oder Warten?

Entwicklungen am Immobilienmarkt: Die neuen Spielregeln

Wer sich ein wenig mit dem deutschen Immobilienmarkt der vergangenen Jahre beschäftigt hat, der weiß: Selten standen die Zeichen so sehr auf Veränderung. Auf eine sagenhafte Preisrallye nach der Finanzmarktkrise folgte 2022 und 2023 ein historisch beispielloser Preisverfall. Seither erholt sich der Markt schrittweise. Doch wie geht es jetzt weiter? Während der Neubau stockt und die Mieten steigen, wächst bei Kaufinteressierten die Unsicherheit. Welche Markttrends setzen sich durch – und was ist die kluge Reaktion darauf? Höchste Zeit, die Lage einzuordnen.

Herr van der Hout, wie haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen Monaten entwickelt, und welche Faktoren beeinflussen sie?

Die Immobilienpreise haben sich nach dem Schockjahr 2023 weitgehend stabilisiert. In der Metropole Düsseldorf selbst war der Rückgang moderat, während der sogenannte Speckgürtel, das Umland, stärker gelitten hat – ein Muster, das sich bundesweit beobachten lässt. In Pandemiezeiten hatten diese Regionen allerdings auch ein viel stärkeres Preiswachstum verzeichnet als die Metropolen. Wir hatten hier teilweise 25 Prozent Zuwachs pro Jahr, die dann eben wieder hergeschenkt wurden.

Seit einigen Monaten normalisieren sich die Preise und steigen in einigen Regionen sogar wieder leicht. Ein entscheidender Faktor ist dabei der Mietenanstieg. Der Neubau kommt kaum voran, sodass der Bestand stark nachgefragt wird. Viele Kaufinteressierte rechnen nach und stellen fest, dass sich der Kauf langfristig lohnen kann, auch wenn die Zinsen nach der Erholung Ende 2024 wieder leicht gestiegen sind. Die letzte Leitzinssenkung der EZB Ende Januar war dabei bereits im Markt erwartet und eingepreist. Langfristig gehen wir davon aus, dass sich die Bauzinsen auf einem gesunden Niveau um die 3 Prozent einpendeln, so dass Immobilienfinanzierungen auch bezahlbar sind.

Ist der Markt heute eher von einer Käufer- oder Verkäuferdominanz geprägt?

Der klassische Verkäufermarkt, in dem Preise nahezu willkürlich diktiert wurden, gehört der Vergangenheit an. Doch ein reiner Käufermarkt ist es auch nicht, weil das Angebot weiterhin begrenzt ist. Neubauten fehlen, sodass sich die Nachfrage auf Bestandsimmobilien konzentriert. Aber wer verkauft heute überhaupt noch seine Bestandsimmobilie – wenn man mal die typischen Fälle wie Scheidungen oder Todesfälle ausklammert? In der Vergangenheit gab es hier immer einen Anteil von Kapitalanlegern und -anlegerinnen, die nach 10 Jahren Haltedauer ihre Gewinne vereinnahmen wollten. Diese haben dann ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus zum Kauf angeboten. Das war die Gelegenheit für Selbstnutzerinnen und -nutzer, eine Immobilie zu erwerben. Wir stellen fest, dass dieser Teil der potenziellen Verkäuferinnen und Verkäufer im Moment abwartet, da sie nicht mehr die Preise von vor zwei oder drei Jahren erzielen. Das führt dazu, dass sich die Käufer- und Verkäuferseite aktuell ziemlich auf Augenhöhe begegnen.

Welche Vorteile bietet es, eine Immobilie gerade jetzt zu kaufen?

Wer kaufen will, sollte nicht zu lange zögern. Die Zinsen sind aktuell stabil, und die Immobilienpreise steigen in vielen Regionen wieder leicht. Und ein Momentum spricht ganz klar für Käuferinnen und Käufer: Die Energieeffizienz von Objekten ist heute ein Verhandlungsthema. Während dieser Aspekt früher oft ignoriert wurde, lassen sich nun Preise drücken, wenn Sanierungen wie eine Fassadendämmung oder ein Heizungstausch anstehen. Die Energieeffizienz spielt einfach eine immer größere Rolle und gehört heute – anders als früher – mit zu den ersten Fragen: Wie ist die Gebäudeeffizienz, was ist der Energieträger und kann ich es mir perspektivisch leisten, dort zu wohnen? Jeder Immobilieneigentümer und jede Immobilieneigentümerin – egal ob in Selbstnutzung, in Vermietung oder in Verkaufsabsicht – wird sich in den nächsten 3 bis maximal 5 Jahren mit der CO2-Bilanz seiner Wohnimmobilie auseinandersetzen müssen. Mit diesen sachlichen Überlegungen kann ich heute sinnvoll in eine Preisdiskussion gehen.

Welche Herausforderungen sehen Sie für den Immobilienmarkt im Jahr 2025 und wie sollten Kaufinteressierte darauf reagieren?

Was dem Markt immer noch fehlt, ist der Neubau. Jeder dürfte mittlerweile die jährliche Planzahl von 400.000 Wohnimmobilien aus der Bundesbaupolitik kennen – dieses Ziel wird voraussichtlich um etwa 50 Prozent verfehlt. Neubau findet derzeit praktisch nicht mehr statt, wir brauchen ihn aber dringend, um Wohnraum weiterhin bezahlbar zu machen und Wohnraum zu schaffen, der von vorneherein energieeffizient ist. Wir können nicht nur sanieren, das dauert einfach zu lange, wir werden auch auf Neubauten angewiesen sein. Das setzt den Bestandsimmobilienmarkt und auch die Preise zunehmend unter Druck. Derzeit sind wir noch in einer ruhigen Phase, in der ein Kauf sinnvoll ist – begleitet von einem vernünftigen Zinsniveau, das zum Einkommen der deutschen Bürgerinnen und Bürger passt. Dabei sollten wir immer im Hinterkopf behalten: Unabsehbare bundes- und weltpolitische Entscheidungen, beispielsweise auch die des neuen US-Präsidenten, können im Extremfall zu einem völlig veränderten Zinsumfeld führen.

Wie wirken sich die schwächelnde deutsche Wirtschaft und die Unsicherheit rund um die Bundestagswahl auf den Immobiliensektor aus?

Natürlich strahlen politische Debatten immer auch auf Wohnimmobilien ab. Das zeigt sich beispielsweise ganz konkret durch die Höhe der Fördertöpfe für energetische Sanierungen – inwieweit also Fördermittel dafür bereitgestellt und welche Anreize für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer geschaffen werden. Dennoch ist mein Signal an alle: Wartet nicht auf das Gebäudeenergiegesetz 2.0 oder auf die Abschaffung eines solchen Gesetzes. Denn energetische Sanierungen sind immer sinnvoll, ganz egal ob mehr oder weniger gefördert.

Ein noch viel relevanteres politisches Thema ist der Bereich Neubauten. Wie reaktivieren wir den Neubau? Nur mit einem massiven Bürokratieabbau. Das haben eigentlich auch alle großen Parteien in ihrem Wahlprogramm stehen. So gesehen, ist es fast egal, wie die Regierungsbildung am Ende aussieht. Solange das Vorhaben umgesetzt wird, kann das nur helfen, Neubauten einfacher und schneller entstehen zu lassen. Zwischen der Planung und der Entstehung eines Bauvorhabens liegen heute einfach zu viele bürokratische Hürden.

Es gibt eine Vielzahl digitaler Services rund um Immobiliensuche, -kauf und -finanzierung. Wie verändern diese Innovationen den Prozess, und welchen Vorteil bieten sie für Interessierte?

Aus unserer Expertise in der Immobilienfinanzierung kennen und nutzen wir bei den Sparkassen schon sehr lange intelligente digitale Helfer und Plattformen. Heute profitieren Kundinnen und Kunden davon noch direkter – mit sehr positiven Auswirkungen auf Transparenz und Vergleichbarkeit der jeweiligen Leistungen. Wir nehmen die Herausforderung gerne an, konkurrenzfähige Preise, solide Finanzierungsprodukte sowie die beste Beratung für unsere Kundinnen und Kunden anzubieten. Denn der Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie ist und bleibt ein Bereich, in dem individueller Rat und umfassende Informationen gefragt sind – begleitet von einem schnellen digitalen Finanzierungsprozess. Der persönliche Vor-Ort-Service und die vernetzten digitalen Lösungen der Sparkassen bilden hier gemeinsam einen echten Mehrwert für Immobilieninteressierte. Das umfasst zum Beispiel auch unser Energieberaternetzwerk oder die Anbindung von Stadtwerken bis hin zur Handwerkervermittlung auf regionaler Ebene.

Viele Menschen denken derzeit über die Modernisierung bestehender Immobilien nach. Welche Rolle spielt das nachhaltige und energieeffiziente Umbauen?

Dieses Thema bewegt zu Recht sehr viele Menschen – doch viel zu wenige handeln. Grund ist eine große Verunsicherung über die richtigen energetischen Maßnahmen, über Entwicklungen auf Gesetzgeberseite und über verfügbare Fördermittel. Dem gegenüber stehen drei wichtige Perspektiven, die ein Immobilieneigentümer oder eine -eigentümerin auf das eigene Gebäude haben sollte:

1. Werterhalt: Möchten Sie den Immobilienwert bewahren oder steigern, müssen Sie energetisch modernisieren.
2. Energiekosten: Fossile Brennstoffe werden in den kommenden Jahren immer teurer. Auf erneuerbare Energien umzusteigen, ist also langfristig keine ökologische, sondern eine ökonomische Entscheidung.
3. Energiecoaching: Starten Sie mit dem, was am meisten Effizienz bringt. Niemand muss 250.000 Euro auf einmal in die Hand nehmen, um sein Gebäude von G auf A++ zu trimmen. Mit einer geeigneten Einzelmaßnahme für ein Zehntel der Summe lässt sich bereits eine deutliche Verbesserung der Energieklasse erzielen – inklusive sofortiger Einsparungen bei den Energiekosten.

Was sollten Interessierte bei der Planung ihrer Immobilienfinanzierung 2025 unbedingt beachten, um sich langfristig gut aufzustellen?

Das oberste Ziel muss immer die höchstmögliche Flexibilität bei höchstmöglicher Sicherheit sein. Das kann ich individuell zum Beispiel mit mehreren Darlehen und unterschiedlichen Zinsbindungen und Laufzeiten erreichen. Ich muss mir Gedanken machen über Höhe und Umfang von Sondertilgungsrechten, über meine regelmäßigen Zahlungseingänge und gegebenenfalls notwendige Flexibilität für schlechtere Zeiten. Es kann sich zudem lohnen, über den Klassiker Bausparen nachzudenken. Vielleicht benötige ich zwischendurch ja noch einmal Geld für eine Modernisierung, weil zum Beispiel die Heizung ausfällt – all das sind Überlegungen, die wichtig sind, um eine Finanzierung langfristig flexibel und lebensnah zu gestalten.

Ein weiterer Punkt ist der Einsatz von Eigenkapital. In Zeiten von Null- und Niedrigzinsen haben selbst Menschen, die über viel Eigenkapital verfügten, dieses nur sparsam eingesetzt – einfach, weil Kredite so billig waren. Heute bringen unsere Kundinnen und Kunden wieder viel mehr Eigenkapital ein. Denn je größer dieser Anteil ist, desto geringer ist die Darlehensbelastung.

Nicht zuletzt ist ein realistischer Blick auf die eigenen Bedürfnisse sinnvoll. Weil Geld in der Vergangenheit so günstig war, haben einige Immobilieneigentum erworben, das in der Quadratmeteranzahl oder in der Ausstattung überdimensioniert war. So wurde schleichend ein neuer Standard definiert – und die Frage ist, ob diese Ansprüche weiterhin für alle gelten müssen und können. Besonders im Neubau wird mehr und mehr eine einfachere, modulare Bauweise Einzug halten, die günstiger produzierbar sowie einfacher und schneller zu montieren ist. Wer zu vernünftigen Preisen in eine Immobilie investiert hat, kann diese ja zudem auch nach ein paar Jahren wieder verkaufen und sich bei Bedarf anderweitig noch einmal neu ausrichten.

Wie wird sich der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln? Welche Trends prägen den Markt?

Diesen Zeitraum treffsicher abzuschätzen, ist schwer. Ich gehe davon aus, dass sich der Trend zur Energieeffizienz zunehmend verstärken wird, und dass hier neue Technologien stark Einfluss nehmen werden auf zukünftige Energiestandards im Immobilienmarkt. Das teilweise Arbeiten im Home Office dürfte zudem die Speckgürtel und das Umland von Metropolregionen weiter beflügeln. Und wir werden wieder in großem Umfang Neubau erleben, weil es notwendig ist und Regierungen das zukünftig hoffentlich wieder ermöglichen werden.

Würden Sie 2025 als einen günstigen Zeitpunkt für den Immobilienkauf bewerten?

Aus meiner Sicht ist 2025 ein günstiger Zeitpunkt zum Immobilienerwerb. Denn perspektivisch werden Mieten und Preise weiter steigen. Je länger Sie also warten, um so teurer wird es. Das Paradoxe ist: Wenn man Menschen befragt, was ihre wichtigste Altersvorsorge ist, rangiert die Immobilie fast immer auf den vordersten Plätzen. Dennoch gehört Deutschland im EU-Vergleich immer noch zu den Ländern mit den geringsten Wohneigentumsquoten. Wer im Alter Kosten einsparen und mietfrei leben möchte, sollte sich im aktuellen Marktumfeld unbedingt konkreter mit dem Gedanken befassen, Wohneigentum zu erwerben.

Hinweis: Die hier bereitgestellten Informationen basieren auf aktuellen Prognosen im Februar 2025 und können sich aufgrund der Marktdynamik jederzeit ändern. Die Sparkassen empfehlen, vor einer Kaufentscheidung eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen.