Grundsteuererhöhung: So verringern Sie Ihre Steuerlast

Vorteile nutzen – Steuerlast senken

Ab 2025 soll die Grundsteuer neu berechnet werden. Das hat das Verfassungsgericht vorgeschrieben, weil bislang mit veralteten Grundstückswerten gerechnet wird. Dabei werden in den Ländern künftig unterschiedliche Methoden gelten, die teils hoch umstritten sind. Erste Klagen laufen bereits. Allerdings werden die Kommunen mit ihren Hebesätzen weiterhin das letzte Wort haben. Viele planen bereits jetzt deutliche Anhebungen.

Eine Umfrage der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK) zeigt, dass bereits in diesem Jahr viele Gemeinden ihren Hebesatz erhöht haben. Dieser Faktor ist entscheidend dafür, wie hoch die Grundsteuer in einem Ort ausfällt. Nur in knapp einem Prozent der Städte wurde er gesenkt. Daher müssen sich die Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien und Grundstücken in vielen deutschen Städten auf eine höhere Grundsteuer einstellen.

Die Grundsteuer ist eine der bedeutendsten Abgaben, die Immobilieninhaber und -inhaberinnen leisten müssen. Doch sie können diese Ausgabe möglicherweise steuerlich geltend machen. Das gilt vor allem für Vermieterinnen und Vermieter. Aber unter bestimmten Voraussetzungen können auch Mieterinnen und Mieter sowie Besitzerinnen und Besitzer von teilweise selbstgenutzten Immobilien von diesem Steuervorteil profitieren.

Schlupflöcher für Mieterinnen und Mieter

Wenn Sie zur Miete wohnen, können Sie die Grundsteuer nicht direkt von der Steuer absetzen. Allerdings ist sie ein Teil Ihrer Nebenkosten, die in vielen Mietverträgen aufgeführt werden. Im Rahmen Ihrer jährlichen Steuererklärung haben Sie als Mieterin oder Mieter die Möglichkeit, einen Teil dieser Nebenkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend zu machen. Dies umfasst etwa 20 Prozent der Gesamtkosten (bis zu einer Höchstgrenze von 4.000 Euro pro Jahr). Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Kosten, die in diese Berechnung einfließen.

Und: Setzen Sie Ihr Arbeitszimmer von der Steuer ab, geben Sie als Betriebsausgaben (Werbungskosten) die anteilige Warmmiete an. Damit sind auch die Nebenkosten inklusive Grundsteuer miteingeschlossen, so dass Sie indirekt auch die Grundsteuer absetzen.

Vermieterinnen und Vermieter und können die Steuer als Werbungskosten geltend machen

Vermieten Sie eine Wohnung oder ein Haus? Dann gilt: Die Grundsteuer ist als Teil der Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung vollständig absetzbar. Diese Kosten mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und reduzieren somit Ihre Steuerlast. Es ist entscheidend, die Grundsteuer in der Steuererklärung als Aufwand anzugeben, um von diesem Abzug zu profitieren.

Aber: Wenn Sie diese Steuer auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umlegen, haben Sie diesbezüglich keine Ausgaben. Dann verrechnet sich die an die Gemeinde gezahlte Steuer mit den Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters. So erhalten Sie keine Erstattung vom Finanzamt. Haben Sie aber im Mietvertrag nicht festgelegt, dass der Mieter die Grundsteuer zahlt, geht sie zu Ihren Lasten – und mindert Ihre Steuerlast.

Sonderregeln für teilweise selbstgenutzte Immobilien

Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie, können Sie die Grundsteuer nicht absetzen. Sie stellt keine steuerlich relevante Ausgabe dar, da es sich um Kosten für Ihren eigenen Wohnbedarf handelt. Aber bei Immobilien, die Sie sowohl selbst nutzen als auch vermieten, können Sie die Grundsteuer anteilig absetzen.

Die Höhe des absetzbaren Betrags ergibt sich aus dem prozentualen Verhältnis der vermieteten und nicht-vermieteten Flächen. Den auf die vermietete Fläche entfallenden Anteil der Grundsteuer können Sie als Werbungskosten geltend machen. Beträgt die jährliche Steuer der Immobilie etwa 500 Euro und die Hälfte der Wohnfläche ist vermietet, dürfen Sie 250 Euro geltend machen.

Auch bei leerstehenden Wohnungen und Häusern lässt sich die Grundsteuer absetzen – wenn Sie dem Finanzamt eine Vermietungsabsicht glaubhaft darlegen können. Dafür reicht aber einem Urteil des Bundesfinanzhofs zufolge das Veröffentlichen von Anzeigen nicht zwingend aus. Steht eine Wohnung beispielsweise über Jahre leer, obwohl in der Region eine starke Nachfrage herrscht, ist das ein Indiz dafür, dass Sie keine steuerlich anzuerkennende Vermietungsabsicht haben.

Aber: Bei fehlenden Mieteinnahmen, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer nicht verschuldet haben, kommt ein Erlass der Grundsteuer von 25 oder 50 Prozent in Frage. Das ist beispielsweise möglich, wenn die Immobilie aufgrund von Naturkatastrophen wie Überflutungen unbenutzt ist oder die Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.