Deutschland kämpft mit fehlendem Wohnraum, steigenden Immobilienpreisen und einer Baukrise, die dringend gelöst werden muss.
Es ist entscheidend, die Lücken beim Wohnungsbau zu schließen, um die Lage für die Menschen zu verbessern.
Vor allem gezielte Finanzierung, Förderung und Entbürokratisierung können den Markt stabilisieren.
Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland zur Mangelware geworden. Denn das Bevölkerungswachstum hält unvermindert an, während die Neubautätigkeit nahezu erlahmt. Ende 2023 lebten hierzulande laut einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes etwa 84,7 Millionen Menschen – so viele wie noch nie.
Schon jetzt fehlen rund 500.000 Wohnungen in Deutschland, 2027 sollen es bis zu 830.000 sein, ab Anfang der 2030er-Jahre sogar eine 1 Million – Tendenz steigend. Das ist das Ergebnis von Schätzungen des Zentralen Immobilien Ausschusses.
Wohneigentum ist so teuer geworden, dass es oftmals schon für Familien oder Lebensgemeinschaften mit zwei Normalverdienenden nicht mehr finanzierbar ist. Bezahlbare Mietwohnungen sind so knapp, dass rund jeder 6. mietende Haushalt über 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für die Miete ausgibt.
Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt, dass sich die Preise für Wohngebäude im Zeitraum 2010 bis 2022 um 64 Prozent erhöht haben. Und: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen haben sich in dieser Zeit mit rund 94 Prozent fast verdoppelt. Zum Vergleich: Die Inflationsrate stieg im selben Zeitraum um 25 Prozent.
„Wir haben bis vor kurzem für 3.000 Euro pro Quadratmeter gebaut und bauen jetzt für 5.000 Euro pro Quadratmeter“, sagte der Vorstandsvorsitzende der Wohnungsgesellschaft Vonovia Rolf Buch unlängst in einem Interview. Vonovia ist Deutschlands größter Vermieter mit rund 483.000 Wohnungen.
Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland zur Mangelware geworden. Denn das Bevölkerungswachstum hält unvermindert an, während die Neubautätigkeit nahezu erlahmt. Ende 2023 lebten hierzulande laut einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes etwa 84,7 Millionen Menschen – so viele wie noch nie.
Schon jetzt fehlen rund 500.000 Wohnungen in Deutschland, 2027 sollen es bis zu 830.000 sein, ab Anfang der 2030er-Jahre sogar eine 1 Million – Tendenz steigend. Das ist das Ergebnis von Schätzungen des Zentralen Immobilien Ausschusses.
Wohneigentum ist so teuer geworden, dass es oftmals schon für Familien oder Lebensgemeinschaften mit zwei Normalverdienenden nicht mehr finanzierbar ist. Bezahlbare Mietwohnungen sind so knapp, dass rund jeder 6. mietende Haushalt über 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für die Miete ausgibt.
Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt, dass sich die Preise für Wohngebäude im Zeitraum 2010 bis 2022 um 64 Prozent erhöht haben. Und: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen haben sich in dieser Zeit mit rund 94 Prozent fast verdoppelt. Zum Vergleich: Die Inflationsrate stieg im selben Zeitraum um 25 Prozent.
„Wir haben bis vor kurzem für 3.000 Euro pro Quadratmeter gebaut und bauen jetzt für 5.000 Euro pro Quadratmeter“, sagte der Vorstandsvorsitzende der Wohnungsgesellschaft Vonovia Rolf Buch unlängst in einem Interview. Vonovia ist Deutschlands größter Vermieter mit rund 483.000 Wohnungen.
0% Preisanstieg
für den Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in der Zeit von 2010 bis 2022
Zudem nimmt die Zahl der Sozialwohnungen weiter ab. Ende 2023 gab es bundesweit etwa 1 Million dieser Wohnungen für Menschen mit kleinen Einkommen. Das waren rund 15.000 weniger als im Vorjahr. Das ergab unlängst eine Anfrage im Bundestag. Neu gefördert wurden demnach im vergangenen Jahr mit knapp 50.000 Sozialwohnungen nur halb so viele, wie die Regierung sich eigentlich vorgenommen hatte.
Daher sollte die Verbesserung der Bedingungen für den Wohnungsbau höchste Priorität haben. Es gibt konkrete Stellschrauben, um die Situation spürbar zu verbessern. Der wichtigste Ansatz lautet: bauen, bauen, bauen. Denn steigt das Angebot an Wohnmöglichkeiten, entspannen sich die Miet- und Eigenheimpreise.
Die Förderpolitik sollte sich den aktuellen Entwicklungen anpassen: Allein von Februar 2022 bis Februar 2023 sind die Preise für den Neubau von Wohngebäuden um 15,1 Prozent gestiegen. Hinzu kommt der Zinsanstieg, der eine höhere monatliche Belastung durch die Kreditraten mit sich bringt. Daher sind staatliche Förderprogramme eine wichtige finanzielle Stütze für angehende Immobilienkäuferinnen und -käufer: Die bereits beschlossenen Veränderungen bei der Neubauförderung für Familien (KfW-Programm „WEF“) sind ein ebenso wichtiger Schritt wie die geplante Einführung einer Förderung von Bestandserwerb. Darüber hinaus sollte eine attraktive Sparförderung (wie Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbauprämie) zusätzliche Anreize setzen.
40 Prozent der Baufirmen klagen über Auftragsmangel. Jede 10. Baufirma steckt bereits in Finanzierungsschwierigkeiten. Und immer mehr Bauträger werden insolvent: Allein im ersten Quartal 2024 ist die Insolvenzzahl in der Baubranche um 44 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Um der kriselnden Bauindustrie unter die Arme zu greifen, braucht es entweder ein staatliches Wohnungsbauförderprogramm. Oder Bund, Länder und Kommunen müssen ihre Investitionsausgaben auf hohem, bedarfsgerechtem Niveau verstetigen. Ohne einen dieser Impulse gerät die Branche womöglich in eine noch drastischere Schieflage.
Der Staat stellt immer höhere Anforderungen. Dabei sticht vor allem die Grunderwerbsteuer heraus. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das heißt: Kostet eine Immobilie 400.000 Euro, sind bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent 26.000 Euro Grunderwerbsteuer abzuführen. Dieses Eigenkapital fehlt dann bei der Finanzierung. Doch nicht nur die Grunderwerbsteuer belastet – insgesamt sind 37 Prozent des Kaufpreises auf staatliche Abgaben und Auflagen zurückzuführen. Eine Senkung der Steuersätze für selbstgenutztes Wohneigentum oder Freibeträge wären für viele Bauwillige eine große finanzielle Erleichterung. So hätten sie größere finanzielle Spielräume für ihr Bauvorhaben. Diese benötigen sie dringend, um Vorgaben wie Energieeffizienzklassen zu erreichen.
Die meisten Bauvorhaben benötigen privates Kapital. Als größter Baufinanzierer Deutschlands steht die Sparkassen-Finanzgruppe bereit. Aber: Die Kreditvergabe sollte nicht durch staatliche Regulierung wie erhöhte antizyklische Kapitalpuffer und Systemrisikopuffer erschwert und verteuert werden. Auch die Zinspolitik spielt eine wichtige Rolle für den Wohnungsbau. Eine maßvolle Absenkung des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB) würde Immobilienfinanzierungen deutlich erleichtern.
Angeblich gibt es in Deutschland Bauland in der Größe von umgerechnet 140.000 Fußballfeldern. Aber die vorhandene Fläche allein ist nicht entscheidend: Vielmehr sollten Kommunen regional bedarfsgerechteres Bauland ausweisen, indem sie Möglichkeiten zur innerörtlichen Nachverdichtung schaffen sowie Ortsrandbebauungen zulassen und erleichtern. Zudem sollten sie neue Baugebiete im Außenbereich ausweisen. Und sie sollten Selbstnutzer und -nutzerinnen bei der Baulandvergabe von Immobilien nicht benachteiligen. Ganz wichtig: Bauland hat sich allein von 2015 bis 2021 um 88 Prozent verteuert – das ist ein noch größerer Preisanstieg als bei Wohnimmobilien.
In puncto Bauland gibt es ein weiteres Problem: Das Fehlen von guten Verkehrsanbindungen in die Randgebiete und aufs Land. Das steigert die Nachfrage in den Ballungsgebieten – wo die Wohnungen ohnehin fehlen. Das heißt: Der öffentliche Nahverkehr sollte ausgeweitet und verbessert werden, um das Leben auf dem Land berufskompatibel und attraktiver zu machen.
Zum Bauen und Modernisieren braucht es kompetente Handwerkerinnen und Handwerker. Aber: Im KfW-ifo-Fachkräftebarometer sagen 32 Prozent der befragten Unternehmen aus dem Bauhauptgewerbe, dass der Fachkräftemangel ihre Geschäftstätigkeit einschränkt. Das erschwert die Suche und steigert die Kosten für Kunden. Ähnlich wie andere Branchen braucht also auch der Bausektor dringend mehr Fachkräfte – egal ob aus dem In- oder Ausland. Die Maßnahmen dafür sind zahlreich: Qualifizierungsmaßnahmen, Erleichterung der legalen Zuwanderung für qualifizierte Arbeitskräfte oder vereinfachte Anerkennung von im Ausland erworbenen Qualifikationen.
Bauen in Deutschland ist kompliziert geworden. Während es 1990 noch rund 5.000 Bauvorschriften in unserem Land gab, sind es heute um die 20.000. Eine radikale Entbürokratisierung der Bauwirtschaft auf allen Ebenen ist also notwendig – zum Beispiel im Baugesetzbuch, in den Bauordnungen der Länder oder in der Bauplanung der Kommunen. Zugleich erleichtern Standardisierungen und digitale Planungs- sowie Genehmigungsverfahren die Bauvorhaben.
Der deutsche Wohnungsmarkt hat zahlreiche gravierende Probleme. Daher heißt es: Gemeinsam anpacken, um all diese Baustellen anzugehen. Ganz gleich ob Eigentum oder Miete – es geht um ein zentrales gesamtgesellschaftliches Thema. Der Vorteil an der aktuellen Krise: Sie besteht noch nicht so lange und sollte sich bei entschlossenem Vorgehen in absehbarer Zeit entschärfen lassen.
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Stand 24.05.2024
